«Πλασματικές» και οι νέες τιμές ζώνης που θα βγάλουν οι εκτιμητές

Έτσι, οι στρεβλώσεις στην κτηματαγορά θα διατηρηθούν μέχρι την επόμενη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και οι φορολογούμενοι θα συνεχίζουν να πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ και τους υπόλοιπους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα σε τιμές που δεν θα έχουν καμία σχέση με τις πραγματικές.

Οι περίπου 250 εκτιμητές ακινήτων που ανέλαβαν να καθορίσουν τις νέες τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα θα πρέπει μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου ή το αργότερο αρχές Μαρτίου να υποβάλουν την εισήγησή τους στο υπουργείο Οικονομικών. Με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, οι προτάσεις των εκτιμητών θα προβλέπουν σημαντική αύξηση στις φθηνές, κυρίως λαϊκές περιοχές (Κερατσίνι, Πέραμα, Δραπετσώνα, Ελευσίνα), οι οποίες κινούνται σε επίπεδα της τάξης των 600-700 ευρώ.

Αλλά και οι τιμές της εφορίας για τα καταστήματα θα παραμείνουν στα ύψη. Το ίδιο και οι φοροεπιβαρύνσεις και ειδικά ο ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες τους. Η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να αναπροσαρμοστούν μόνο οι τιμές ζώνης των ακινήτων χωρίς να αλλάξουν οι συντελεστές εμπορικότητας, προκαλεί αρρυθμίες στην αγορά. Ακόμη και για τις περιοχές όπου θα μειωθεί η τιμή ζώνης, η φορολογητέα αξία των καταστημάτων θα παραμείνει ακριβή λόγω εφαρμογής των υψηλών συντελεστών εμπορικότητας. Το πρόβλημα θα είναι μεγαλύτερο για τις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης θα αυξηθούν. Εκεί οι ιδιοκτήτες καταστημάτων θα δουν τον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος να εκτοξεύεται στα ύψη.

Ο συντελεστής εμπορικότητας είναι αυτός που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης και καθορίζει την τελική φορολογητέα αξία του καταστήματος. Στα χρόνια της κρίσης η αγορά των εμπορικών ακινήτων κατέρρευσε. Λουκέτα, κατεβασμένα ρολά και έρημοι δρόμοι είναι το σκηνικό σε πολλούς δρόμους στο κέντρο της Αθήνας και σε πολλούς δήμους της χώρας. Σε εμπορικούς δρόμους που εμφανίζουν εικόνα εγκατάλειψης, οι τιμές πώλησης των καταστημάτων βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για τους συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι όμως λένε μεσίτες και εκτιμητές ακινήτων παραμένουν σε εξωπραγματικά υψηλά επίπεδα, ακόμη και μετά την τελευταία μικρή (έως 18%) μείωσή τους τον Ιανουάριο του 2016. Τι σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων; Ότι θα συνεχίσουν να πληρώνουν υπέρογκα ποσά ΕΝΦΙΑ για καταστήματα που είναι ξενοίκιαστα επί μήνες ή ακόμη και χρόνια και δεν τους αποφέρουν κανένα εισόδημα.

Σε πλασματικές τιμές θα συνεχίσει να υπολογίζει η εφορία και τις τιμές των οικοπέδων που λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και των φόρων μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές). Όπως στα καταστήματα έτσι και για τα οικόπεδα, ενώ οι τιμές ζώνης θα αναπροσαρμοστούν, τρεις συντελεστές που καθορίζουν την τελική φορολογητέα αξία των οικοπέδων θα παραμείνουν αμετάβλητοι. Μάλιστα, οι συντελεστές αυτοί έχουν να αλλάξουν από το 2007, όταν η αγορά των ακινήτων βρισκόταν σε άνθηση.

Πρόκειται για τον Συντελεστή Οικοπέδου (ΣΟ), ο οποίος χρησιμεύει για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης οικοπέδου ορισμένης περιοχής, με βάση την τιμή ζώνης (ΤΖ), για το Συντελεστή Συμμετοχής οικοπέδου (ΣΣΟ), ο οποίος είναι ο συντελεστής που εκφράζει το ποσοστό συμμετοχής της αξίας του οικοπέδου επί της συνολικής αξίας κτισμάτων και οικοπέδου και το Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) που θεωρείται ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης (ΣΔ) κάθε περιοχής.