Ακίνητα: Ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα για τις μεταβιβάσεις – Τι πρέπει να γνωρίζετε

Ολοι αυτοί ξεκίνησαν στο τέλος του 2021 τις διαδικασίες για μεταβιβάσεις ακινήτων ή θέλησαν να εκμεταλλευτούν το αυξημένο αφορολόγητο των 800.000 για δωρεές και γονικές παροχές που ισχύει από την 1η Οκτωβρίου. Γνωρίζοντας ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες αυξάνονται για το 70% των περιοχών της χώρας σε ποσοστό μέχρι και 250%, έσπευσαν να ολοκληρώσουν συναλλαγές πολλών εκατομμυρίων με τις παλιές αντικειμενικές τιμές, εκμεταλλευόμενοι και την παράταση του ενός μήνα που δόθηκε στο τέλος Δεκεμβρίου από το υπουργείο Οικονομικών ώστε να ολοκληρωθούν χωρίς πρόβλημα οι συναλλαγές.

Σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», όπως φάνηκε όμως, οι επαγγελματίες του χώρου (δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μεσίτες) επιβεβαιώθηκαν εκ των υστέρων όταν από την αρχή ζητούσαν παράταση της ισχύος για τις παλιές αντικειμενικές αξίες μέχρι και το τέλος Ιουνίου. Τούτο με δεδομένο ότι λιγότερο από 10 μέρες πριν λήξει η προθεσμία, ο συνωστισμός στις εφορίες και στα συμβολαιογραφικά γραφεία σε συνδυασμό και με την τεράστια γραφειοκρατία οδηγούν πολλούς από τους ενδιαφερομένους στο να χάσουν την προθεσμία και να πληρώσουν πολλαπλάσιους φόρους για να αποκτήσουν τα ακίνητά τους. Για το λόγο αυτό η ΠΟΜΙΔΑ πήρε την πρωτοβουλία και ζητά νέα παράταση της προθεσμίας μέχρι και το τέλος Μαρτίου.

«Ασφυξία»

Τούτο διότι σε αυτή τη φάση μέρος της καθυστέρησης καταγράφεται στην εκκαθάριση χιλιάδων εκκρεμών δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων από πολλές εφορίες, κυρίως της Αττικής. Ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, έχει δώσει εντολή στις ΔΟΥ να ολοκληρώσουν έως χθες 21 Ιανουαρίου την εκκαθάριση των χειρόγραφων δηλώσεων φορολογίας γονικής παροχής – δωρεάς που υπεβλήθησαν μέχρι και τις 17 Δεκεμβρίου 2021, καθώς και των δηλώσεων φορολογίας φόρου μεταβίβασης ακινήτων και γονικής παροχής – δωρεάς που δεν μπορούσαν να υποβληθούν ως αρχικές στο myProperty. Ωστόσο, λόγω του μεγάλου όγκου των δηλώσεων που υποβλήθηκαν πέρυσι οι εφορίες δεν προλαβαίνουν να ολοκληρώσουν τον έλεγχο, με αποτέλεσμα πολλά συμβόλαια να βρίσκονται στον αέρα.

Το χαρτοβασίλειο

Ωστόσο, το πρόβλημα δεν περιορίζεται στις εφορίες, αλλά επεκτείνεται και στα 18 δικαιολογητικά τα οποία θα πρέπει να συγκεντρωθούν για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση, τα οποία κρύβουν τις δικές τους παγίδες. Συγκεκριμένα:

• 1 Οι βεβαιώσεις από τους δήμους περί μη οφειλής ΤΑΠ απαιτούν αναμονή περίπου ενός μήνα και έχουν μικρή χρονική διάρκεια. Συνεπώς, αν ο ενδιαφερόμενος έχει καθυστέρηση στην έκδοση κάποιου άλλου εγγράφου, θα πρέπει να ζητήσει νέα απόδειξη ΤΑΠ.
• 2 Το πιστοποιητικό ασφαλιστικής ενημερότητας από τον ΕΦΚΑ χρειάζεται επίσης περίπου ένα μήνα να εκδοθεί.
• 3 Τα έγγραφα που είναι απαραίτητα για την αποδοχή μιας κληρονομιάς η οποία περιλαμβάνει και ακίνητη περιουσία έχουν επίσης καθυστέρηση.
• 4 Το αποδεικτικό μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας απαιτεί αναμονή για την έκδοσή του τουλάχιστον 20 ημέρες.

Πέρα από τα παραπάνω έγγραφα τα οποία καθυστερούν περισσότερο από 15 ημέρες στην έκδοσή τους, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να συγκεντρώσει άλλα 14 πιστοποιητικά. Συγκεκριμένα:

• 5 Πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας από τις εφορίες που χρειάζεται περίπου τρεις μέρες, εκτός εάν υπάρχει οφειλή ή πρόστιμο σε εκκρεμότητα, οπότε θα πρέπει πρώτα να εξοφληθεί πριν ο φορολογούμενος πάρει το πιστοποιητικό.
• 6 Πιστοποιητικό ότι ο πωλητής ή δωρητής του ακινήτου δεν οφείλει δόσεις ΕΝΦΙΑ. Αν υπάρχει οφειλή, θα πρέπει να εξοφληθεί πριν προχωρήσει η έκδοση του πιστοποιητικού.
• 7 Για τον αγοραστή / κληρονόμο υπάρχει η υποχρέωση να εκδώσει ένα ακόμη πιστοποιητικό ότι δεν οφείλει από άλλη περίπτωση φόρο δωρεάς ή κληρονομιάς.
• 8 Από τον δήμο του ακινήτου ο πωλητής του ακινήτου θα πρέπει να εκδώσει ένα πιστοποιητικό δήλωσης ιδιοκτησίας του ακινήτου.
• 9 Θα πρέπει επίσης από τον πωλητή να εκδοθεί ένα πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή που θα κατατάξει το ακίνητο σε κάποια ενεργειακή κλίμακα. Αν δεν έχει εκδοθεί, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να περιμένει από τρεις έως πέντε μέρες πριν το πάρει στα χέρια του.
• 10 Σε περίπτωση που έχουν δηλωθεί ημιυπαίθριοι χώροι ή άλλες αυθαιρεσίες οι οποίες έχουν πληρωθεί, θα πρέπει να εκδοθεί από τον πωλητή ένα πιστοποιητικό περαίωσης ρύθμισης ακινήτου.
• 11 Θα πρέπει να υπάρχει διαθέσιμο τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο.
• 12 Θα πρέπει να υπάρχει αντίγραφο της οικοδομικής άδειας του ακινήτου.
• 13 Θα πρέπει επίσης να υπάρχει διαθέσιμο ένα απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
• 14 Θα πρέπει να υπάρχει ακόμη πιστοποιητικό χρήσης από το Δασαρχείο της περιοχής σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται στις παρυφές ή μέσα σε δασική έκταση.
• 15 Κατά την ίδια λογική θα πρέπει να υπάρχει και ένα δεύτερο πιστοποιητικό του Δασαρχείου περί Ακαΐας, δηλαδή ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε καμένη χαρακτηρισμένη ως δάσος έκταση.
• 16 Θα πρέπει επίσης να υπάρχει ένα πιστοποιητικό από Δασαρχείο ή κτηματολογικό γραφείο για τα όρια του ακινήτου.
• 17 Θα πρέπει κυρίως για τα ακίνητα της περιφέρειας να υπάρχει πιστοποιητικό από τον Οργανισμό Εγγείων Βελτιώσεων ότι δεν υπάρχει οφειλή του πωλητή σε αρδευτικά έργα και εισφορές.
• 18 Τέλος, θα πρέπει να υπάρχει άδεια του υπουργού Ανάπτυξης και Τροφίμων σε περίπτωση που το ακίνητο κατατέμνει δασική περιοχή.

Ξεχασμένα τετραγωνικά

Φυσικά, στην επιμέλεια του πωλητή βρίσκεται και η τακτοποίηση των αδήλωτων τετραγωνικών του ακινήτου στο δήμο, διαφορετικά αν γίνει ο έλεγχος και αποδειχθεί ότι δεν υπάρχει δήλωση για τετραγωνικά ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί στο δήμο, ο νέος ιδιοκτήτης θα υποχρεωθεί σε αναδρομικά πολλών ετών πρόστιμα και προσαυξήσεις που φτάνουν το 200% των ποσών που οφείλονται.
Τα 7 βήματα μέχρι την ολοκλήρωση της συναλλαγής

Μετά το πρώτο στάδιο που αφορά τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών, ακολουθούν άλλα 7 βήματα μέχρι και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτου.

1 Ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας του ακινήτου με βάση τα τυποποιημένα φύλλα υπολογισμού που προβλέπεται να συμπληρώνονται σύμφωνα με το ισχύον σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού (αντικειμενικών τιμών ζώνης, τιμών εκκίνησης, αντικειμενικών αξιών γης κ.λπ.).

2 Η συμπλήρωση της απαιτούμενης δήλωσης με τη βοήθεια συμβολαιογράφου ή λογιστή.

3 Η τοποθέτηση των δικαιολογητικών, των φύλλων υπολογισμού της φορολογητέας αξίας και των απαιτούμενων δικαιολογητικών σε φάκελο και αποστολή τους στην αρμόδια ΔΟΥ μέσω ταχυδρομείου ή υπηρεσίας ταχυμεταφοράς (courier).

4 Η παραλαβή των δικαιολογητικών, των φύλλων υπολογισμού και της δήλωσης από την αρμόδια ΔΟΥ και καταχώρισή τους στο βιβλίο δηλώσεων ή στο πρωτόκολλο. Δηλώσεις που παραλαμβάνονται κατά τα ανωτέρω από τις 7:30 μέχρι τις 12:00 χρεώνονται αυθημερόν από τον προϊστάμενο της υπηρεσίας σε υπάλληλο του αρμόδιου τμήματος.

5 Ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου ή των αρχείων των υποβληθεισών ηλεκτρονικά δηλώσεων και συνοδευτικών εγγράφων.

6 Εκκαθάριση της δήλωσης και έκδοση πράξεως προσδιορισμού του φόρου (εκκαθαριστικού) εντός τριών εργάσιμων ημερών από την παραλαβή. Με βάση τις δηλώσεις που υποβάλλονται, οι αντίστοιχες πράξεις προσδιορισμού του φόρου εκδίδονται αμελλητί και το αργότερο εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία παραλαβής του φυσικού φακέλου ή από την ημερομηνία της ηλεκτρονικής παραλαβής της δήλωσης και των συνοδευτικών εντύπων. Σε περίπτωση απόρριψης της δήλωσης ή της αίτησης, αναρτάται ή επισυνάπτεται η πράξη απόρριψης ή ενημερώνεται ο φορολογούμενος κατά περίπτωση.

7 Επαλήθευση της συμφωνίας του περιεχομένου της δήλωσης με τα οριζόμενα στην κείμενη νομοθεσία από την αρμόδια ΔΟΥ εντός εξήντα (60) ημερών από τη διεκπεραίωση των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων και φόρου κληρονομιών, δωρεών-γονικών παροχών. Εφόσον η ΔΟΥ διαπιστώσει οποιοδήποτε σφάλμα που συνεπάγεται τον προσδιορισμό μειωμένου φόρου, αναρτά στην

«Προσωποποιημένη Πληροφόρηση» του υπόχρεου στο myTAXISnet πρόσκληση για την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την παραλαβή της πρόσκλησης. Σε περίπτωση μη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης από τον υπόχρεο εντός της ως άνω προθεσμίας, ο προϊστάμενος της αρμόδιας ΔΟΥ εκδίδει και κοινοποιεί αμελλητί εντολή ελέγχου. Ο έλεγχος διενεργείται υποχρεωτικά και κατά προτεραιότητα, και ολοκληρώνεται εντός εξήντα (60) ημερών από την έκδοση της εντολής ελέγχου.

«Φρένο» στην ταλαιπωρία

Το «χαρτοβασίλειο» και η ταλαιπωρία των φορολογουμένων αναμένεται να τελειώσει τους πρώτους μήνες του 2022, καθώς έρχεται η ηλεκτρονική πλατφόρμα e-Μεταβίβαση, που δημιουργεί τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτου, ο οποίος θα απαλλάξει τους πολίτες από τη «χαρτούρα» των δεκάδων δικαιολογητικών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η πλατφόρμα e-Μεταβίβαση του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης που θα «τρέχει» στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr έχει ήδη παρουσιαστεί στους συμβολαιογράφους, οι οποίοι εκπαιδεύονται στο νέο σύστημα. Μέσω της νέας πλατφόρμας θα συλλέγονται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται στη σύνταξη των συμβολαίων για τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Δεκάδες δικαιολογητικά, πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται σήμερα για μια μεταβίβαση ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ) θα συγκεντρώνονται ηλεκτρονικά και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Η ηλεκτρονική συλλογή των εγγράφων και πιστοποιητικών θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο, τον οποίο θα εξουσιοδοτούν οι συμβαλλόμενοι. Με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτου και τις ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα ολοκληρώνονται σε χρόνο-εξπρές χωρίς ταλαιπωρία και καθυστερήσεις για τους φορολογουμένους.