Ακίνητα: «Ράλι» τιμών το 2021 - Η «ακτινογραφία» της κτηματαγοράς

Το «ράλι» ανόδου συνεχίζεται στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2021, με μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης κοντά στο 9%, όπως αναφέρει στο ρεπορτάζ του ο «Ελεύθερος Τύπος». Ιδιαίτερα ζεστό ήταν το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα νεόδμητα διαμερίσματα, που η αύξηση έφτασε στο 8,37% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο 11,14% σε σχέση με το 2019.

Παράλληλα, έντονη δραστηριότητα υπάρχει και στην αγορά των παλαιότερων αλλά ποιοτικών ακινήτων, όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες σε σχέση με τα νεόδμητα, η αύξηση καταγράφεται σε 6,23% σε σχέση με το 2020 και σε 10,64% σε σχέση με το 2019.

Ειδικοί της αγοράς θεωρούν βέβαιο ότι η άνοδος θα συνεχιστεί τουλάχιστον για τους επόμενους 12 μήνες, ενώ εκτιμούν πως η μείωση της φορολογίας, σε συνδυασμό με τη διάθεση των τραπεζικών ιδρυμάτων να προχωρήσουν σε επέκταση στην αγορά των στεγαστικών δανείων, θα δώσει ακόμα μεγαλύτερη ώθηση στην άνοδο.

Εμπειρα στελέχη του real estate τονίζουν ότι ακόμα και μετά τη συνολική αύξηση 25% από το 2018, οι μέσες τιμές είναι μικρότερες κατά περίπου 20% σε σχέση με τη χρονιά-ρεκόρ του 2007. Αυτό επισημαίνουν ότι «προσθέτει και στο επενδυτικό ενδιαφέρον». Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, τα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά σήμερα είναι εντελώς διαφορετικά σε σχέση με το 2017-2018. Ενας κλάδος που τα μνημονιακά χρόνια, και ιδιαίτερα το χρονικό διάστημα 2009-2014, απώλεσε σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 40% των αξιών της, ενώ παράλληλα η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε. Τώρα όμως το ενδιαφέρον είναι μεγάλο.

Η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς τόσο στις ζητούμενες τιμές πώλησης όσο και στις τιμές ενοικίασης ήταν χρονικά ταυτόχρονη. Οσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, το 2018 αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι τιμές κατέγραψαν αύξηση κατά +1,5%, μια αύξηση που συνεχίστηκε το 2019 κατά 7,2%, το 2020 κατά 4,3%, καθώς και το 2021. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4%, ενώ το γ’ τρίμηνο κατά 7,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατά την περίοδο 2018-2020, στην Αθήνα, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική αύξηση της τάξεως του 20%, ενώ με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, το 2021, θα ξεπεράσει το 25%.

Τη δεδομένη χρονική στιγμή και σε συνάρτηση του γεγονότος ότι οι τιμές πώλησης, ακόμη και μετά τη συσσωρευτική αύξηση της τάξεως του 25% από το 2018 έως και σήμερα, υπολείπονται κατά 20%-25% σε πολλές περιοχές της χώρας μας σε σχέση με το 2007, δημιουργεί το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για όσους δεν πίστεψαν στην εγχώρια κτηματαγορά τα προηγούμενα χρόνια.

Ουρές για μεταβιβάσεις εν όψει νέων αντικειμενικών

Νοέμβριος και Δεκέμβριος ήταν μήνας «εμφράγματος» για τους συμβολαιογράφους, καθώς όσοι είχαν προγραμματίσει να αγοράσουν ακίνητα, έσπευσαν για να προλάβουν τις πρόσθετες επιβαρύνσεις στους φόρους και στα τέλη που ξεπερνούν ακόμα και το 100%. Αυτό παρατηρείται ειδικά σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας, όπου οι αντικειμενικές τιμές θα κάνουν ξαφνικό άλμα έως 250% από το νέο έτος. Γνώστες των εξελίξεων, δηλώνουν ότι «χωρίς υπερβολή, στα συμβολαιογραφικά γραφεία, ειδικά στην Αθήνα, έχουν σχηματιστεί ουρές από φορολογουμένους που θέλουν να γλιτώσουν τους επιπλέον φόρους».

Σε αυτό το πεδίο, τις επόμενες ημέρες το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται να καταθέσει νομοθετική ρύθμιση με την οποία θα δίνει μικρή παράταση στην προθεσμία για τη σύναψη συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα και όχι τις νέες, οι οποίες, με τα έως τώρα δεδομένα, θα τεθούν σε ισχύ από τον Ιανουάριο. Ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας έκανε λόγο για μία «ρεαλιστική παράταση». Από τις επιχειρήσεις του κλάδου, εκτιμάται παράταση μεγαλύτερη των 15 ημερών που ήταν το αρχικό σχέδιο, αλλά σε καμία περίπτωση εξάμηνη, όπως έχουν ζητήσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Πού εντοπίζεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον

Μεγάλη κίνηση στην αγορά ακινήτων καταγράφεται στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών, όπου, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, το 45,94% των διαμερισμάτων, από τον δεύτερο όροφο και άνω, διατίθενται με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 160.000 ευρώ, με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000 ευρώ αποτελούν το 76,01% του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε ιστοσελίδες αγγελιών. Τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα με ζητούμενη τιμή έως 160.000 ευρώ είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής έως το 1980, όπου αποτελούν και το 84,34% του συνόλου των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών. Πρόκειται για ακίνητα που διατίθενται σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, Κυψέλη, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Κουκάκι και στο Θησείο.

Σημαντική σημείωση ότι το 2017 δεν υπήρχαν νεόδμητα ακίνητα, διότι η οικοδομική δραστηριότητα ήταν σχεδόν μηδενική, με αποτέλεσμα το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων να αφορούσε ακίνητα κατασκευής του 2012. Σε αυτό το πλαίσιο, ο κ. Μπάκας επισημαίνει πως σήμερα η ανώτερη και η κατώτερη τιμή αφορούν στην πλειονότητά τους ακίνητα νεόδμητα και όχι 5ετούς παλαιότητας.

Παράλληλα, σε πολλές περιοχές καταγράφεται μεγάλη απόκλιση στην ανώτατη και την κατώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης. Αυτό συμβαίνει κυρίως στα νότια προάστια του Ν. Αττικής όπως Γλυφάδα, Ελληνικό, Βούλα, διότι τα τελευταία 2 χρόνια έχουν αναγερθεί πολλές νέες οικοδομές υψηλών προδιαγραφών σε οικόπεδα πλησίον του γκολφ, του μητροπολιτικού πάρκου και της θάλασσας, με αποτέλεσμα να ανοίγει αρκετά η ψαλίδα των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Παράλληλα, θα πρέπει να τονίσουμε ότι εν έτει 2021 ελάχιστα είναι τα διαθέσιμα ακίνητα 5ετίας, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι κυρίως ακίνητα νεόδμητα υψηλών προδιαγραφών που σε πολλές περιπτώσεις πωλούνται από τα σχέδια ή/και όσα έχουν απομείνει μη πωληθέντα σε νέες οικοδομές. Ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι σε πολλές περιπτώσεις κατασκευαστές που είχαν πουλήσει ακίνητα μέσω προκαταβολής εντός του 2019-2020, σήμερα, για να περιορίσουν την χασούρα, έχουν μετακυλίσει το κόστος αύξησης στα οικοδομικά υλικά στις κατοικίες που ακόμη δεν έχουν πουληθεί.