Ακίνητα: Λιγότερο από ένας μήνας για φθηνές μεταβιβάσεις - Τι αλλάζει από το νέο έτος

Ενδεικτικά μπορούμε να αναφέρουμε ότι για τη μεταβίβαση ενός νεόδμητου ακίνητου 100 τετραγωνικών με σημερινή αντικειμενική τιμή 1.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, η οποία αυξάνεται σε 1.700 ευρώ από 1/1/2022, το κόστος μεταβίβασης (φόρος 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου) από τα 3.750 ευρώ που είναι αν γίνει μέχρι και το τέλος Δεκεμβρίου εκτινάσσεται στα 5.100 από 1/1/2022, σύμφωνα με το eleftherostypos.gr

Μεταβιβάσεις ακινήτων: Γονικές παροχές

Ένας επιπλέον λόγος για την ανάγκη μεταβίβασης ακινήτου από γονείς σε παιδιά είναι η αύξηση του αφορολογήτου για δωρεές και γονικές παροχές στις 800.000 ευρώ που ισχύει από την 1η Οκτωβρίου.

Σε μια γονική παροχή, εκτός από το φόρο επιβάλλονται και τα έξοδα μεταβίβασης. Τα συμβολαιογραφικά, το κόστος του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογίου, μαζί με τα αντίγραφα συμβολαίων και τα λοιπά έξοδα, μπορεί να φτάσουν να αντιστοιχούν ακόμη και στο 2% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό το ποσοστό θα παραμείνει αμετάβλητο και μετά την 1η.1.2022.

Έτσι σε περιοχές όπου η αντικειμενική αξία θα αυξηθεί κατά 20%-30% ή και ακόμη περισσότερο, μαζί με τις αντικειμενικές αξίες θα ακριβύνει και το κόστος της γονικής παροχής. Ειδικά για δωρεές ακινήτων μεγάλης αξίας, το πρόσθετο κόστος δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητο.

Ένα ακίνητο με σημερινή αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ θα μεταβιβαστεί στο παιδί κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους με κόστος 4.880 ευρώ. Από την 1η.1.2022, αν η αντικειμενική αξία αυξηθεί στις 330.000 ευρώ, τότε και το κόστος μεταβίβασης θα εκτιναχθεί στις 6.450 ευρώ.

Μεταβιβάσεις ακινήτων – Αγοραπωλησίες

Αντίστοιχοι με τις γονικές παροχές είναι οι λόγοι «επίσπευσης» της απόφασης και όσον αφορά τις αγοραπωλησίες.

Εκεί, εκτός από την αύξηση των εξόδων μεταβίβασης -που μπορεί να είναι και περισσότερα, καθώς αν και δεν είναι υποχρεωτική η παράσταση δικηγόρου, δεν είναι λίγοι αυτοί που εξακολουθούν να ζητούν νομική βοήθεια για τον έλεγχο των τίτλων-, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επιφέρει από τις αρχές του χρόνου και αύξηση του φόρου. Λόγω της αναστολής του ΦΠΑ, στις περισσότερες μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο φόρος 3% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτου, ο οποίος είναι προφανές ότι θα είναι μεγαλύτερος από τις αρχές του χρόνου.

Κατάργηση

Υπάρχει και ένας ακόμη παράγοντας που «στρώνει το χαλί» στους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και αυτός είναι η εξαγγελία για την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων.

Με δεδομένη την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτων για επενδυτικούς λόγους θα λάμβανε σοβαρά υπόψη τον παράγοντα «φόρος περιουσίας», ο οποίος κλιμακώνεται ανάλογα με το ύψος της περιουσίας και μπορεί να φτάσει πολύ ψηλά.

Από τη στιγμή όμως που έχει καταστεί σαφές ότι από την 1η.1.2022 φόρος περιουσίας δεν θα υπάρχει και ότι ο νέος ΕΝΦΙΑ θα επιβάλλεται ξεχωριστά σε κάθε ακίνητο, τότε ο φόβος για την επιβάρυνση από τη συσσώρευση ακινήτων δεν θα υπάρχει πλέον.

Με τον νέο ΕΝΦΙΑ εκλείπει και ο παράγοντας «εισφορά αλληλεγγύης», ο οποίος μειώνει την καθαρή απόδοση για όσους αντιμετωπίζουν την αγορά ενός ακινήτου ως επένδυση και όχι ως κίνηση για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.

Μεταβιβάσεις ακινήτων: Ηλεκτρονική Ταυτότητα

Ενα τρίτο κίνητρο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτου μέχρι και το τέλος του χρόνου είναι η απαλλαγή από την υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου μέχρι και το τέλος του χρόνου, η οποία συνεπάγεται ένα επιπλέον κόστος στη μεταβίβαση των ακινήτων.

Το επιπλέον κόστος μπορεί να φτάσει και τα 1,000 ευρώ, αν και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα θα είναι απαραίτητη από το 2022. Συνεπώς, κάποια στιγμή στο μέλλον ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να προχωρήσει στην έκδοσή της για μελλοντική χρήση.

Ωστόσο, είναι διαφορετικό αυτό να γίνει «εδώ και τώρα» και διαφορετικό να γίνει κάποια στιγμή στο μέλλον, όταν θα κριθεί απαραίτητο για να προχωρήσει μια πράξη επί του ακινήτου.

Όλα αυτά εξηγούν γιατί υπολογίζεται σήμερα ότι τους τελευταίους μήνες γίνονται περίπου 1.000 μεταβιβάσεις, ενώ το σύνολο των μεταβιβάσεων αναμένεται να προσεγγίσει τις 100.000 μέχρι το τέλος του χρόνου, επίπεδα που δεν είχε δει η κτηματαγορά μετά το 2010.

Η ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2022 είναι πιθανό να προκαλέσει ένα «μούδιασμα» στην αγορά κατά τους πρώτους μήνες του επόμενου έτους. Εκτιμάται όμως ότι αυτό το μούδιασμα θα είναι συγκυριακό, καθώς υπάρχει και ο παράγοντας «ρευστότητα» στην αγορά που μπορεί να στηρίξει το ανοδικό κύμα στην κτηματαγορά και μέσα στο 2022.

Αφοπλισμός τεκμηρίων – «πόθεν έσχες»
Δωρεάν… προκαταβολές από γονείς για στεγαστικά

Με ένα συγκεκριμένο πακέτο διευκολύνσεων το οικονομικό επιτελείο έχει δείξει ότι θεωρεί την κτηματαγορά ένα από τα στοιχεία που θα αυξάνουν σταθερά το ΑΕΠ τα επόμενα χρόνια.

Οι αποφάσεις που ελήφθησαν την τελευταία διετία -«πάγωμα» ΦΠΑ στις αγορές νεόδμητων κατοικιών μέχρι το τέλος του 2022, φορολογικά κίνητρα και χρηματοδοτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση ή την επισκευή ακινήτων και τώρα ο μηδενισμός του φόρου γονικών παροχών- εκτιμάται ότι έχουν ήδη συμβάλει στην αύξηση και της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά και των αγοραπωλησιών επί των ακινήτων.

Παροχές σε χρήμα

Μια ακόμη παρέμβαση που ενεργοποιείται από τώρα είναι ο μηδενισμός του φόρου για τις γονικές παροχές σε χρήμα, τη στιγμή που μέχρι και την προηγούμενη εβδομάδα, ακόμη και για ένα ευρώ που μεταφερόταν από τον γονέα στο παιδί επιβαλλόταν φόρος 10%.

Αυτό το μέτρο θα ανοίξει το δρόμο ώστε να παιδιά να αντιμετωπίσουν το «πόθεν έσχες» και τα τεκμήρια διαβίωσης και να μετατραπούν σε δυνάμει αγοραστές ακινήτων, ενισχύοντας ακόμη περισσότερο τις συναλλαγές και κατά συνέπεια και τον τζίρο στην κτηματαγορά.

Οι τράπεζες δεν χορηγούν στεγαστικά δάνεια αν δεν υπάρχει ρευστότητα για την κάλυψη του 20%-25% της αξίας του ακινήτου που πρόκειται να αποκτηθεί. Η ελάχιστη αυτή ρευστότητα για την αγορά μιας νέας κατοικίας απλοποιείται σημαντικά πλέον με τη διευκόλυνση στις δωρεές και τις γονικές παροχές.

Τούτο διότι μέχρι τώρα ένα νέο ζευγάρι έβρισκε αυτό το ελάχιστο ποσοστό που απαιτούν οι τράπεζες πουλώντας ένα περιουσιακό στοιχείο το οποίο θα τους μεταβιβαστεί.

Τώρα τα πράγματα αλλάζουν αφού με το περιθώριο των 800.000 ευρώ θα μπορούν να έχουν τη ρευστότητα που χρειάζονται ως μια δωρεά των γονιών τους, η οποία πλέον δεν θα επιβαρύνεται και με φόρο.

Το μόνο που χρειάζεται είναι μια δήλωση στην εφορία ώστε τα απαιτούμενα χρήματα να μεταφερθούν από τον τραπεζικό λογαριασμό του γονέα στο παιδί. Αυτομάτως, το τελευταίο αποκτά τη δυνατότητα καταβολής της προκαταβολής, αλλά και κάλυψης του «πόθεν έσχες» που συνοδεύει την απόκτηση ενός ακινήτου (πλην της πρώτης κατοικίας).