Στο Συμβούλιο της Επικρατείας η «μεταρρύθμιση» του Κτηματολογίου

Συγκεκριμένα εκδικάσθηκε στο Συμβούλιο της Επικρατείας η προσφυγή που κατέθεσαν 64 άμισθοι υποθηκοφύλακες ζητώντας να κηρυχθεί αντισυνταγματικός ο νόμος ίδρυσης της Ελληνικό Κτηματολόγιο ΑΕ, ο οποίος επιφέρει την κατάργηση του συνταγματικά κατοχυρωμένου θεσμού των υποθηκοφυλακείων.

Τους υποθηκοφύλακες εκπροσώπησε ο καθηγητής Διοικητικού Δικαίου Παναγιώτης Λαζαράτος, ενώ το Δημόσιο εκπροσώπησε κατά πληροφορίες ο Νομικός Σύμβουλος του Κράτους Αναστάσιος Μπάνος.

Η υπόθεση έχει μεγάλη σημασία για τους θεσμούς που έχουν εντάξει το κτηματολόγιο στα προαπαιτούμενα και θέλουν να επιταχυνθεί. Για το λόγο αυτό άλλωστε δέχθηκαν να γίνουν και πειραματισμοί στο εγχείρημα της Ελληνικό Κτηματολόγιο ΑΕ, που όμως μπορεί να κριθούν ως αντισυνταγματικοί.

Να σημειωθεί πως το Σύνταγμα και ο κοινός νομοθέτης έχουν αναθέσει στα άμισθα υποθηκοφυλακεία την εκτέλεση δημόσιας υπηρεσίας, την εξυπηρέτηση σκοπών δημοσίου συμφέροντος και τη διασφάλιση των συναλλαγών επί ακινήτων. Στη βάση αυτή τα άμισθα υποθηκοφυλακεία ήταν έως τον Ιανουάριο 2018 αυτοτελείς δημόσιες υπηρεσίες υπαγόμενες στην αρμοδιότητα του υπουργείου Δικαιοσύνης (όπως οι συμβολαιογράφοι), ωστόσο με απλή νομοθετική διάταξη μεταφέρθηκαν στο υπουργείο Περιβάλλοντος και εντάχθηκαν στην Ελληνικό Κτηματολόγιο ΑΕ, προκειμένου να καταργηθούν.

Το ελληνικό παράδοξο

Η Ελλάδα αποτελεί πανευρωπαϊκό και παγκόσμιο παράδοξο, καθώς διαθέτει στα «χαρτιά» Ενιαίο Οργανισμό Κτηματολογίου, αλλά δεν διαθέτει κτηματολόγιο παρά στο 7,6 % της επικράτειας.

Ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Σταθάκης ήθελε να συνδυαστεί το όνομα του με τη «δημιουργία» του Κτηματολογίου στην Ελλάδα, ωστόσο αυτό που επέτυχε είναι να παραλύσει την αγορά ακινήτων, τις μεταβιβάσεις και τις πράξεις μεταγραφής. Αυτό διότι αντί να διατηρήσει τη διάκριση υποθηκοφυλακείων και κτηματολογίου για μικροπολιτικούς λόγους δημιούργησε έναν «φαραωνικό» φορέα που βασίζεται σε μη συνταγματικές βάσεις και δεν διαθέτει υποδομή.

Η Ελληνικό Κτηματολόγιο το τελευταίο τετράμηνο υπολειτουργεί. Από τη μια οι εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις για τη νομιμότητα της, από την άλλη το γεγονός ότι οι αποφάσεις λαμβάνονται από το παλαιό διοικητικό συμβούλιο της ΕΚΧΑ ΑΕ (η θητεία του οποίου λήγει τον Αύγουστο), έχουν παγώσει την κτηματογράφηση σε όλη τη χώρα.

Όπως καταγγέλλουν στελέχη της κτηματαγοράς στο CNN Greece, η επιχειρηματολογία της κυβέρνησης για τη δημιουργία της Ελληνικό Κτηματολόγιο ΑΕ στηρίχθηκε στο ότι σε καμία άλλη χώρα δεν υπήρχε το ελληνικό «δυαδικό» σύστημα αυτόνομης ύπαρξης υποθηκοφυλακείων και κτηματολογίου.

Ωστόσο, αυτό είναι τουλάχιστον ανακριβές, καθώς σήμερα σε ένα σύνολο 23 ευρωπαϊκών χωρών σε μόλις 8 λειτουργεί Ενιαίος Φορέας Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογίου και στις υπόλοιπες 15 υποθηκοφυλακεία και κτηματολόγιο είναι διακριτοί φορείς.

Αλλά και σε όσες χώρες υφίσταται διάκριση μεταξύ των δύο θεσμών, αυτοί λειτουργούν σε συνεργασία, καθώς οι υπηρεσίες χαρτογράφησης (cadastres) παρέχουν τα γεωγραφικά στοιχεία των ακινήτων – τους χάρτες που λείπουν από τη χώρα μας – στις αρμόδιες υπηρεσίες για το νομικό έλεγχο και την καταχώριση εμπραγμάτων δικαιωμάτων (land registries).

Παράλληλα, και σε χώρες όπου υφίστανται Ενιαίοι Φορείς Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογίου, αυτοί, πάντα, συμπεριλαμβάνουν διακριτά τμήματα (departments) που αφορούν στις δύο διακριτές λειτουργίες: cadastre/ mapping και land registration, αναγνωρίζοντας τις ιδιαιτερότητες της καθεμίας. Αυτό που πρέπει να επισημανθεί είναι πως σε όσες χώρες υπάρχει Ενιαίος Φορέας Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογίου υπήρχε προ πολλού πλήρες κτηματολόγιο, ήτοι προϋπήρχαν δηλαδή διαθέσιμα κτηματολογικά στοιχεία για όλη την επικράτεια.

Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα του Ολλανδικού μοντέλου που χρησιμοποιείται διαχρονικά ως παράδειγμα για το ελληνικό κτηματολόγιο. Από πολλούς, αποσιωπάται σκοπίμως ότι η Ολλανδία έχει κτηματογραφηθεί εξ ολοκλήρου ήδη από το 1830 και οι δύο θεσμοί (υποθηκοφυλακεία και κτηματολόγιο) λειτούργησαν παράλληλα για δεκαετίες πριν συνενωθούν.

Η Ελλάδα θα είναι η μοναδική περίπτωση πανευρωπαϊκά και παγκοσμίως όπου έχουμε ένωση των δύο θεσμών, όταν το δεύτερο, το κτηματολόγιο, δεν υπάρχει παρά για ένα ελάχιστο ποσοστό της χώρας.