Στεγαστικά δάνεια: Το ελληνικό παράδοξο και η σημασία του

Σε αντίθεση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, λόγω της υπερδεκαετούς οικονομικής κρίσης, η Ελλάδα είχε δύο κορυφές και μια μεγάλη πτώση στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.

Συγκεκριμένα, η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων δόθηκε στην Ελλάδα στο διάστημα από το 2001-2002 μέχρι και το 2007-2008, ταυτόχρονα με την τότε κατακόρυφη άνοδο στις τιμές των ακινήτων. Τότε, η απελευθέρωση της στεγαστικής πίστης, τα χαμηλά επιτόκια λόγω της εισόδου της χώρας στο ευρώ, αλλά και το ευρύτερο κλίμα –επίπλαστης όπως αποδείχθηκε στη συνέχεια- ευμάρειας οδήγησαν στην εκτίναξη των χορηγήσεων. Υπήρξαν μάλιστα μήνες κατά τους οποίους το ύψος των νέων στεγαστικών δανείων υπερέβαινε ακόμη και το 1 δισ. ευρώ. Στην πλειονότητά τους, τα δάνεια αυτά δόθηκαν με κυμαινόμενο επιτόκιο, τα περισσότερα σε ευρώ και κάποια σε ελβετικό φράγκο, τα οποία και αποτελούν «μελανή σελίδα» του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Εν συνεχεία, η κρίση «πάγωσε» τις χορηγήσεις, καθώς από τη μία η κάθετη πτώση των εισοδημάτων και από την άλλη η απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν δάνεια χωρίς εξαιρετικές εξασφαλίσεις έκλεισε σχεδόν οριστικά τους κρουνούς της ρευστότητας. Έτσι, από το 2009-2010 μέχρι και το 2016-2017 οι χορηγήσεις ήταν ελάχιστες.

Στην επόμενη φάση, η στεγαστική πίστη ανέκαμψε, διστακτικά αρχικά το 2018 και αρκετά έντονα την τριετία 2019-2021, όπως αποτυπώθηκε τόσο στις χορηγήσεις όσο και στην αύξηση των τιμών των ακινήτων. Ενδεικτικό είναι πως, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, η αγορά των χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων για το 2022 ανέρχεται στα επίπεδα του 1,2 δισ. ευρώ, καταγράφοντας άνοδο κατά 30% σε σύγκριση με το 2021, χρονιά κατά την οποία οι νέες χορηγήσεις είχαν διαμορφωθεί κοντά στα 900 εκατ. ευρώ. Προφανώς τα νούμερα αυτά απέχουν παρασάγγας από τις κορυφές του 2006-2007 όμως καταδεικνύουν μια σημαντική άνοδο σε σχέση με την περίοδο της κρίσης. Με τη διαφορά ότι την τελευταία τριετία, στην πλειονότητά τους, τα στεγαστικά δάνεια δίνονται με σταθερό επιτόκιο.

Η σημασία του παραδόξου

Η παραδοξότητα αυτή έχει άμεσο αντίκτυπο στον τρόπο με τον οποίο οι δανειολήπτες βιώνουν τις πρόσφατες, καταιγιστικές αυξήσεις των επιτοκίων του ευρώ. Και αυτό γιατί, στην πρώτη περίπτωση, δηλαδή τα δάνεια της περιόδου 2001-2008, οι δανειολήπτες που παρέμειναν ενήμεροι έχουν πληρώσει ένα σημαντικό κομμάτι των τόκων και τώρα αποπληρώνουν κυρίως κεφάλαιο. Αυτό έχει να κάνει με τον τρόπο που τιμολογούνται τα λεγόμενα τοκοχρεολυτικά δάνεια, όπου οι δανειολήπτες τα πρώτα χρόνια πληρώνουν κυρίως τόκους ενώ στα επόμενα εξοφλούν κυρίως το αρχικό κεφάλαιο. Έτσι, σε ένα δάνειο που βρίσκεται μετά το μέσο της διάρκειάς τους, οι μηνιαία δόση αφορά ως επί το πλείστον αποπληρωμή κεφαλαίου και άρα δεν επηρεάζεται από τις αυξήσεις των επιτοκίων.

Αντίστοιχα, τα δάνεια της τελευταίας τριετίας ήταν κυρίως στεγαστικά σταθερού επιτοκίου, γεγονός που σημαίνει δεν επηρεάζονται καθόλου από τις αυξήσεις. Ενώ ταυτόχρονα, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ακόμη και σήμερα, τιμολογούν τα σταθερά επιτόκια τριών έως πέντε ετών χαμηλότερα από τα κυμαινόμενα, δίνοντας κίνητρο στους δανειολήπτες να «κλειδώσουν» τη δόση τους.

Στον αντίποδα, οι μεγαλύτεροι χαμένοι είναι όσοι έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο την τελευταία επταετία, καθώς επιβαρύνονται με το μεγαλύτερο κομμάτι της ανόδου των επιτοκίων. Όμως, όπως προκύπτει από το ελληνικό παράδοξο, αυτοί αποτελούν την μειοψηφία.

Σε κάθε περίπτωση, όπως τονίζουν τραπεζικά στελέχη, ακόμα και αν είναι αναλογικά μειωμένη, η αύξηση στις δόσεις δεν είναι καθόλου αμελητέα, ειδικά σε συνδυασμό με τις υπόλοιπες ανατιμήσεις σε είδη πρώτης ανάγκης και όχι μόνο. Όμως, αν δεν υπήρχε το ελληνικό παράδοξο, τα πράγματα θα ήταν πολύ χειρότερα για συντριπτικά μεγαλύτερο αριθμό δανειοληπτών.