Στεγαστικά: Πόσο ανεβαίνει η δόση από την αύξηση των επιτοκίων

Η αύξηση μπορεί να ξεπεράσει και τις δύο ή και δυόμιση δόσεις σε ετήσια βάση για ένα στεγαστικό δάνειο, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τον προϋπολογισμό χιλιάδων νοικοκυριών.

Η ΕΚΤ αναμένεται αύριο να προχωρήσει σε μια νέα αύξηση, της τάξης των 75 μονάδων βάσης, φέρνοντας το βασικό επιτόκιο του ευρώ στο 1,5% ενώ έπεται και συνέχεια κατά πάσα πιθανότητα το Δεκέμβριο.

Γεγονός που έχει άμεσο αντίκτυπο σε εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά που έχουν λάβει ή σκοπεύουν να λάβουν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο και έρχεται επιπλέον του κύματος ακρίβειας που ούτως ή άλλως μαστίζει την οικονομία.

Σε απόλυτους αριθμούς, η επιβάρυνση αυξάνει όσο ανεβαίνει και το επιτόκιο. Μάλιστα, μια σειρά από αναλυτές προβλέπουν άνοδο του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ στο 2,5% μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2023 γεγονός που μεταφράζεται σε «καπέλο» εκατοντάδων ευρώ κάθε χρόνο όσους δεν έχουν «κλειδώσει» το επιτόκιο του στεγαστικού τους δανείου σε σταθερό.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στη συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων που έχουν δώσει οι ελληνικές τράπεζες, τα κυμαινόμενα επιτόκια εξαρτώνται από στο διατραπεζικό επιτόκιο Euribor 3μήνου, το οποίο σε μεγάλο βαθμό ακολουθεί αυτό της ΕΚΤ. Σήμερα, αυτό βρίσκεται στο επίπεδο του 1,55% και ανεβαίνει κατακόρυφα, προεξοφλώντας τις μελλοντικές κινήσεις της ΕΚΤ.

Έτσι για παράδειγμα, ένα στεγαστικό δάνειο με υπόλοιπο 150.000 ευρώ και διάρκεια 20 ετών πριν το ντόμινο των αυξήσεων, με τελικό επιτόκιο 3% (Euribor 0,% πλέον τραπεζικού περιθωρίου 3%) μεταφραζόταν σε δόση 831 ευρώ (χωρίς τις υπόλοιπες επιβαρύνσεις).

Με τα σημερινά δεδομένα, και με το Euribor στο 1,55%, έχοντας προεξοφλήσει και την αυριανή αύξηση, τότε το συνολικό επιτόκιο διαμορφώνεται σε 4,55% και αντίστοιχα η δόση σε 953 ευρώ. Προκύπτει δηλαδή επιπλέον επιβάρυνση 122 ευρώ το μήνα ή 1.464 ευρώ το χρόνο.

Αντίστοιχα, αν το Euribor ανέβει στο 2,5%, προεξοφλώντας και τις μελλοντικές αυξήσεις τότε το συνολικό επιτόκιο διαμορφώνεται σε 5,5% και η δόση σε 1.031 ευρώ. Προκύπτει δηλαδή επιπλέον επιβάρυνση 200 ευρώ το μήνα ή 2.400 ευρώ το χρόνο.

Για ένα νέο δάνειο 100.000 ευρώ με 15ετή διάρκεια, πάντα με τα ίδια επιτόκια, η δόση πριν τις αυξήσεις ανερχόταν σε 756 ευρώ.

Με τα σημερινά δεδομένα, δηλαδή με το Euribor στο 1,55% και το τελικό επιτόκιο στο 4,55%, η δόση σκαρφαλώνει στα 833 ευρώ. Προκύπτει δηλαδή αύξηση δόσης 77 ευρώ το μήνα ή 924 ευρώ το χρόνο.

Εάν δε ανεβεί περαιτέρω, στο 2,5% και το τελικό επιτόκιο διαμορφωθεί στο 5,5%, η δόση διαμορφώνεται στα 883 ευρώ. Δηλαδή, στην περίπτωση αυτή το επιπλέον κόστος ανέρχεται σε 127 ευρώ ή 1.524 ευρώ κατ’ έτος.

Ακόμα μεγαλύτερη είναι η επιβάρυνση όσο μεγαλώνει το ύψος αλλά και η διάρκεια του δανείου. Για παράδειγμα, ένα δάνειο 200.000 ευρώ με διάρκεια 30 ετών με συνολικό επιτόκιο (Euribor 0% πλέον τραπεζικού περιθωρίου 3%) επιβαρυνόταν πριν τις αυξήσεις με μηνιαία δόση 975 ευρώ.

Με τα σημερινά δεδομένα και το τελικό επιτόκιο στο 4,55, η δόση γίνεται 1.151 ευρώ, δηλαδή η δόση αυξήθηκε κατά 176 ευρώ το μήνα ή 2.112 ευρώ το χρόνο.
Αντίστοιχα, αν τελικά διαμορφωθεί στο 5,5% η δόση ανεβαίνει αντίστοιχα στα 1.267 ευρώ. Προκύπτει δηλαδή επιπλέον κόστος που φτάνει μέχρι και τα 292 ευρώ το μήνα ή 3.504 ευρώ το χρόνο για τον δανειολήπτη.

Αυξήσεις και τα σταθερά επιτόκια

Την ίδια στιγμή, οι αυξήσεις έχουν περάσει και στα τιμολόγια των σταθερών επιτοκίων, με τους νέους δανειολήπτες να βλέπουν άνοδο που ξεπερνά και τις 50 έως και τις 100 μονάδες βάσης σε σχέση με τα δεδομένα που ίσχυαν πριν το καλοκαίρι.

Με βάση τα μέχρι στιγμής δεδομένα, οι αυξήσεις είναι μεγαλύτερες όσο αυξάνει η σταθερή διάρκεια του δανείου, ενώ είναι περιορισμένες σε περιπτώσεις που η σταθερή διάρκεια κυμαίνεται ανάμεσα σε 3 και 5 χρόνια. Επιπλέον, σε αρκετές περιπτώσεις επιβάλλεται πλέον ποινή προεξόφλησης αλλά και ποινή σε περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί να μετατρέψει το επιτόκιο από σταθερό σε κυμαινόμενο, κάτι που δεν ίσχυε στο παρελθόν.

Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι τα παλιά σταθερά επιτόκια μένουν ανεπηρέαστα, ενώ αντίστοιχα, δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο τη μεγαλύτερη επιβάρυνση έχουν οι νέοι δανειολήπτες. Και αυτό γιατί πρόκειται για τοκοχρεολυτικά δάνεια, όπου στα πρώτα χρόνια εξοφλούνται κυρίως τόκοι και προς το τέλος το κεφάλαιο. Άρα, αν το δάνειο βαίνει προς τη λήξη του, το χρέος αφορά κυρίως κεφάλαιο και η επίπτωση στους τόκους είναι σαφώς πιο μικρή.