Ακίνητα: Τα επιτόκια «φρενάρουν» τις τιμές

Σε ένα περιβάλλον ακριβότερου χρήματος και γενικευμένης αβεβαιότητας, παράγοντες της κτηματαγοράς αλλά και των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων παρατηρούν σημαντική μείωση στις αγοραπωλησίες ακινήτων το τελευταίο διάστημα.

Εντούτοις, τουλάχιστον μέχρι στιγμής, οι τιμές παραμένουν ανεπηρέαστες, καθώς η αύξηση του κόστους κατασκευής αλλά και το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα παραδοσιακά θεωρούνται «αντίδοτο» στον πληθωρισμό λειτουργούν ως αντίβαρο.

Κανείς όμως δεν είναι σε θέση να γνωρίζει το πώς θα συμπεριφερθεί η κτηματαγορά τους επόμενους μήνες, ειδικά αν ο χειμώνας αποδειχθεί «βαρύς» για νοικοκυριά και επιχειρήσεις που θα αναγκαστούν να πουλήσουν ακίνητα για να εξασφαλίσουν ρευστότητα. Μάλιστα, μια σειρά στελέχη της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι θα υπάρξουν και περιπτώσεις εξορθολογισμού των τιμών, ειδικά σε περιπτώσεις όπου εξωτερικοί παράγοντες (όπως το AirBnb και η Χρυσή Βίζα) είχαν οδηγήσει σε αδικαιολόγητες αυξήσεις.

Πτώση τιμών λόγω επιτοκίων

Βασικός παράγοντας για το «πάγωμα» της ανοδικής πορείας της κτηματαγοράς είναι η άνοδος του κόστους το χρήματος, καθώς η ΕΚΤ προχωρά σε πολιτική συνεχών αυξήσεων των επιτοκίων. Ενώ πριν από τις αρχές του Καλοκαιριού, βασικό επιτόκιο ήταν αρνητικό, έχουν ήδη μεσολαβήσει δύο αυξήσεις, συνολικά 125 μονάδων βάσης. Μάλιστα, έπεται και συνέχεια, σίγουρα στην συνεδρίαση της ΕΚΤ στις 27 Οκτωβρίου και κατά πάσα πιθανότητα για τουλάχιστον άλλες δύο φορές, φέρνοντας το βασικό επιτόκιο του ευρώ τουλάχιστον στο 2%, αν όχι υψηλότερα.

Γεγονός που σύμφωνα με τους αναλυτές της ίδιας της ΕΚΤ έχει άμεσο και σημαντικό αντίτυπο στις τιμές των ακινήτων. Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από την έρευνα που πραγματοποίησαν οι κ.κ. Νίκολο Μπατιστίνι, Γιοχάνες Γκαρέις και Μορένο Ρόμα, μια αύξηση κατά μία ποσοστιαία μονάδα στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μπορούσε να οδηγήσει σε πτώση των τιμών των κατοικιών κατά περίπου 9% έπειτα από δύο χρόνια.

«Οι μεταβολές στις προτιμήσεις στέγασης που προκαλούνται από την πανδημία θα μπορούσαν να αντισταθμίσουν το κόστος των στεγαστικών δανείων και θα μπορούσαν να εξηγήσουν μέρος της ανθεκτικότητας που έχει παρατηρηθεί στην αγορά κατοικίας της Ευρωζώνης», τονίζουν χαρακτηριστικά οι αναλυτές της ΕΚΤ.

Μάλιστα, ο αντίκτυπος είναι μεγαλύτερος καθώς η αγορά βίωνε ένα καθεστώς πολύ χαμηλών επιτοκίων τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα πάντα με τη σχετική έρευνα όσο χαμηλότερα είναι τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια, τόσο πιο ευαίσθητες είναι οι τιμές των κατοικιών στις μεταβολές στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, επειδή τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν σε μεγαλύτερες προεξοφλητικές επιδράσεις στα μελλοντικά ενοίκια και στις τιμές των κατοικιών.

Άνοδος 39% στην Αθήνα την τελευταία τετραετία

Ο αντίκτυπος από την άνοδο της επιτοκίων αλλά και την ευρύτερη αστάθεια έρχεται σε μια στιγμή όπου οι τιμές των ακινήτων είχαν καταγράψει ράλι την τελευταία τετραετία. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της τράπεζας της Ελλάδος, από το τελευταίο τρίμηνο του 2017 μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο του 2022 οι τιμές ακινήτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 39%. Μάλιστα, ειδικά για νεόδμητα διαμερίσματα, η άνοδος είναι ακόμη μεγαλύτερη, φτάνοντας το 41% για το ίδιο διάστημα. Αντίστοιχα, το δεύτερο τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων πανελλαδικά (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

«Πρωταθλητές» της αύξησης ήταν η Αθήνα με άνοδο 10,9% και η Θεσσαλονίκη με άνοδο 10,4% ενώ μικρότερη ήταν η αύξηση (8,9%) στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας (6,3%).

Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι το ανοδικό ράλι ακολούθησε την κατακόρυφη πτώση στις τιμές ακινήτων κατά 42% που πραγματοποιήθηκε στη δεκαετία 2007-2017. Έτσι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το γενικό επίπεδο τιμών ακινήτων βρίσκεται χαμηλότερα από το ανώτερο επίπεδο κατά 30%. Γεγονός που, σύμφωνα με ορισμένους παράγοντες της αγοράς, σημαίνει ότι υπάρχουν ακόμα περιθώρια ανόδου και πως το τρέχον «πάγωμα» των τιμών μπορεί να είναι παροδικό. Ακόμη και εκείνοι όμως συμφωνούν πως πολύ δύσκολα θα δούμε διψήφιους ρυθμούς ανόδου τα επόμενα τρίμηνα καθώς οι όποιες αυξήσεις θα είναι κατά πολύ μειωμένες.