Ενοικιάσεις κατοικιών: Οδηγός για μια καλή συμφωνία - Τι πρέπει να γνωρίζετε

Όπως σημειώνει ο «Ελεύθερος Τύπος», όλα παίζουν ρόλο, από το τι προσφέρει το ακίνητο, τις ιδιαιτερότητες της κάθε γειτονιάς έως και το ποια εποχή του χρόνου επιλέγεις να ξεκινήσεις την αναζήτηση. Τι προβλέπει ο νόμος για τα συμβόλαια, τι δηλώνουμε στην εφορία, τι ζητούν οι πάροχοι (φως, νερό, τηλέφωνο κ.λπ.), τι πρέπει να προσέξουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, θα τα δούμε όλα αναλυτικά, καθώς αν και τα άγχη και οι υποχρεώσεις είναι διαφορετικές για τα δύο μέρη, με προσοχή στα «ψιλά γράμματα» και καλή πληροφόρηση, όλοι μπορούν να μείνουν ικανοποιημένοι.

• Ξεκινώντας από τους ενοικιαστές, υπάρχουν έξι βασικά σημεία που πρέπει να προσέξουν για να αποφύγουν μελλοντικές στενοχώριες. Το πρώτο, αν και βασικό, δεν το σκέφτονται όλοι, και είναι η ενοικίαση κατά τη διάρκεια της υψηλής περιόδου. Αν ψάχνεις νέο σπίτι κατά τη διάρκεια της καλοκαιρινής περιόδου ή στο τέλος Αυγούστου σε περιοχές φοιτητικού ενδιαφέροντος, τότε οι τιμές θα είναι αυξημένες. Αναμενόμενο αποτέλεσμα του νόμου προσφοράς και ζήτησης. Αν νοικιάσεις σε υψηλή τιμή, το ενοίκιο θα μείνει σταθερό και θα πρέπει να το πληρώνεις κάθε μήνα. Κάτι που όσοι έχουν επιλέξει το έχουν μετανιώσει στη συνέχεια. Οπως και αν το μετρήσεις, είτε είναι 20 ευρώ είτε 100, γιατί να πληρώνεις κάθε μήνα χρήματα που θα μπορούσες να είχες γλιτώσει; «Off season», οι ιδιοκτήτες συνήθως είναι πιο πρόθυμοι να παζαρέψουν ένα χαμηλότερο ενοίκιο και ό,τι γλιτώνει κανείς, μόνο καλό είναι…
• Δεύτερο ολίσθημα πολλών ενοικιαστών είναι οι αναζητήσεις της τελευταίας στιγμής. Στο αίτημα «σπίτι θέλω, τώρα το θέλω…», το αποτέλεσμα είναι συνήθως ένα «καπέλο» στην τιμή. Η εύρεση κατοικίας χρειάζεται χρόνο, αλλιώς αυτό είναι ένα λάθος που πληρώνεται, κυριολεκτικά…
• Το τρίτο, επίσης βασικό στοιχείο, που για κάποιο λόγο πολλοί φαίνεται να αμελούν, είναι η «αυτοψία». Ναι, ζούμε σε μια εποχή όπου οι περισσότεροι κάνουν αναζητήσεις μέσω Διαδικτύου, όμως άλλο η αγγελία, άλλο το τηλέφωνο με τον ιδιοκτήτη και άλλο να δεις το σπίτι με τα ίδια σου τα μάτια. Πολλές φορές οι φωτογραφίες μπορεί να είναι παραπλανητικές και να οδηγήσουν σε λάθος συμπεράσματα. Ακόμα και αν πρόκειται για κουραστική διαδικασία, ακόμα και αν οι ιδιοκτήτες στο «μιλητό» υπόσχονται και διαβεβαιώνουν για πολλά, δεν πρέπει να υπογράψει κανείς τίποτα μέχρι να γίνει προσεκτική εξέταση του χώρου. Συνήθως την «πατάνε» φοιτητές και οι οικογένειές τους που νοικιάζουν ακίνητο σε άλλο νομό και στην πίεση να προλάβουν το ακίνητο που βρήκαν μέσω Διαδικτύου, το κλείνουν πριν το δουν. Λάθος, που οδηγεί χιλιάδες φοιτητές κάθε χρόνο να αλλάζουν κατοικία…
• Ενα λάθος που το καταλαβαίνεις αργά είναι η συμφωνία σε ενοίκιο που δεν αντέχεις να πληρώνεις. Ολοι θέλουν ένα λίγο μεγαλύτερο σπίτι, σε μια καλύτερη περιοχή, αλλά το πιο σημαντικό είναι να αντέχεις το μηνιαίο βάρος του ενοικίου. Το ενοίκιο είναι πάγιο έξοδο και όσο και αν πιστεύεις ότι θα στερηθείς για να το βγάλεις, όσοι επέλεξαν ένα πιο «ελαφρύ» ενοίκιο, σπάνια το μετάνιωσαν…
• Το πέμπτο πιο συνηθισμένο λάθος των ενοικιαστών, ειδικά των νεότερων και πιο συχνά των φοιτητών, είναι ότι δεν αφιερώνουν λίγο χρόνο να διαβάσουν τους όρους στο μισθωτήριο πριν το υπογράψουν. Προφανώς και ίσως να μην καταλαβαίνουν όλοι όλους τους όρους, αλλά για αυτές τις περιπτώσεις υπάρχουν οι δικηγόροι. Γενικός κανόνας, δεν υπογράφουμε ό,τι δεν γνωρίζουμε ή δεν καταλαβαίνουμε…
• Τέλος, έκτο στη σειρά, αλλά όχι τελευταίο σε σημασία, είναι και τα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από παρεξηγήσεις στις προφορικές συμφωνίες. Για να αποφευχθούν πιθανές παρεξηγήσεις και μελλοντικές στενοχώριες, όλα όσα συμφωνούνται πρέπει να είναι γραπτά, καθώς όπως λέγεται «τα γραπτά μένουν». Τυχόν αλλαγές, διορθώσεις ή παραλείψεις στο αρχικό συμβόλαιο επίσης πρέπει να γίνονται γραπτώς, καθώς τα προφορικά συμβόλαια δεν έχουν νομική ισχύ και δύσκολα μπορεί να αποδειχθεί η ύπαρξή τους. Γραπτά, εκτός από τα συμβόλαια, θεωρούνται τόσο τα μηνύματα στο κινητό όσο και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου…

ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ:

• Συμφωνήστε το ποσό του ενοικίου, ενημερωθείτε για τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς και όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις, καθώς και για τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Στα πιο πρακτικά, πριν μισθώσετε μία κατοικία ρυθμίστε όλα τα οικονομικά ζητήματα. Δεν αφήνουμε τίποτα για αργότερα, καθώς μπορεί να πέσουμε σε παγίδα. Συμφωνήστε το ποσό του ενοικίου, ενημερωθείτε για τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς και όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που θα αναλάβετε, καθώς και για τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Απαραίτητο είναι να συμφωνήσετε και για την αύξηση του μισθώματος. Συνήθως ορίζεται ως ετήσια προσαύξηση το ποσοστό του τιμαρίθμου προσαυξημένο κατά 1-2%. Η διάρκεια μίσθωσης κύριας κατοικίας είναι τρία χρόνια από την έναρξή της, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Μετά τη λήξη της τριετίας, η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου, ή υπογράφεται ένα καινούργιο συμφωνητικό.

Για τους ιδιοκτήτες, ισχύουν οι ίδιες βασικές αρχές. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) διαθέτει στην ιστοσελίδα της πλήρη και αναλυτικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες.

• Στα βασικά σημεία που οπωσδήποτε πρέπει να γνωρίζουν όλοι οι συμβαλλόμενοι είναι και η σύνταξη και υπογραφή έγγραφου μισθωτηρίου-συμφωνητικού για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υφιστάμενης. Η ηλεκτρονική κατάθεση στη ΓΓΠΣ απλώς αντικαθιστά την παλαιά θεώρηση από τη ΔΟΥ και είναι συμβόλαιο από μόνη της.
• Σε ό,τι αφορά στη διάρκεια της μίσθωσης, τόσο οι μισθώσεις κατοικιών όσο και οι νέες εμπορικές μισθώσεις έχουν τριετή ελάχιστη νόμιμη διάρκεια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο αναγράφεται μικρότερη. Υπάρχει δηλαδή υποχρεωτική τριετής δέσμευση και για τα δύο μέρη. Κάθε συμφωνία για μεγαλύτερη διάρκεια είναι απόλυτα έγκυρη και νομικά δεσμεύει και τους δύο, στην πράξη όμως δεσμεύει μόνο τον ιδιοκτήτη.
• Ενημέρωση στοιχείων στους παρόχους! Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η συνεχής αύξηση των κρουσμάτων ρευματοκλοπής σε όλη τη χώρα έχει εξελιχθεί σε μείζον κοινωνικό πρόβλημα, γεγονός που οδήγησε στην αυστηροποίηση του σχετικού ρυθμιστικού πλαισίου από τη Ρυθμιστική Αρχή Ενέργειας (ΡΑΕ), με σκοπό την αποτελεσματικότερη αντιμετώπισή του. Σημειώνουμε ιδιαίτερα τη ρητή σύσταση του ΔΕΔΔΗΕ προς τους εκμισθωτές ακινήτων να μην παραχωρούν τη χρήση του ακινήτου που εκμισθώνουν σε νέο ενοικιαστή, δηλαδή να μην του παραδίδουν τα κλειδιά, αν πρώτα εκείνος, με το μισθωτήριο και την ηλεκτρονική δήλωση, δεν υπογράψει σύμβαση προμήθειας ρεύματος με κάποιον πάροχο. Το λογαριασμό του ρεύματος τον παίρνει ο ενοικιαστής στο όνομά του.
• Αντίθετα, η ΕΥΔΑΠ δεν αποδέχεται την υδροδότηση του ακινήτου στο όνομα των εκάστοτε ενοικιαστών. Η παροχή και η τελική ευθύνη για την πληρωμή του λογαριασμού δυστυχώς παραμένει πάντοτε στον ιδιοκτήτη τους, ενώ σύμφωνα με την Ομοσπονδία, μερίδα νέων ενοικιαστών αρνείται συστηματικά να πληρώσει έστω και ένα λογαριασμό ΕΥΔΑΠ… Για το λόγο αυτό κάθε εκμισθωτής οφείλει να γνωρίζει και να αναγράφει και σε κάθε μισθωτήριο τους αριθμούς της παροχής και του μετρητή της ΕΥΔΑΠ κάθε μισθωμένης ιδιοκτησίας του, για να μπορεί να ελέγχει την εξόφληση των λογαριασμών από τον ενοικιαστή του.
• Πολλές κατοικίες έχουν πλέον παροχή φυσικού αερίου, η οποία επιβάλλεται να είναι πάντοτε στο όνομα του ενοικιαστή, όπως γίνεται και με το ηλεκτρικό ρεύμα.

ΤΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ

• Αστυνομική ταυτότητα ιδιοκτήτη και ενοικιαστή
• Βεβαίωση απόδοσης ΑΦΜ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή
• Ενεργειακό Πιστοποιητικής Απόδοσης (που πρέπει να προσκομίσει ο ιδιοκτήτης)
• Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης (υπογεγραμμένο και από τους δύο)
• Δήλωση μίσθωσης στο TAXISnet από τον ιδιοκτήτη και αποδοχή του ενοικιαστή

Τα δύο πρώτα απαραίτητα δικαιολογητικά για τη δήλωση της μίσθωσης είναι ο Αριθμός Δελτίου Ταυτότητας (ΑΔΤ) και ο ΑΦΜ. Η κοινή λογική θέλει να έχουν τα στοιχεία και οι δύο πλευρές, για να γνωρίζουν ποιος νοικιάζει από ποιον. Επιπλέον, η βεβαίωση απόδοσης ΑΦΜ του ενοικιαστή είναι «must», καθώς, χωρίς αυτή, δεν είναι δυνατή η δήλωση της μίσθωσης. Σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν έχει ΑΦΜ, όπως πολλοί νέοι φοιτητές, θα πρέπει να ζητήσει την έκδοσή του από τη ΔΟΥ στην οποία υπάγεται. Προτείνεται να ζητηθεί από τους ιδιοκτήτες η επίδειξη της δήλωσης Ε9. Αυτό θα επιβεβαιώσει στους ενοικιαστές πως οι ιδιοκτήτες είναι οι πραγματικοί κάτοχοι του ακινήτου.

Πολλοί πληρώνουν υψηλότερο ενοίκιο για ένα ενεργειακά αναβαθμισμένο ακίνητο. Για αυτό ένα από τα πλέον απαραίτητα δικαιολογητικά που πρέπει να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Σύμφωνα με το νόμο 4342/2015 (ΦΕΚ 143/09/11/2015), ο εκμισθωτής υποχρεούται να εκδώσει πρωτόκολλο ΠΕΑ προκειμένου να δηλώσει τη μίσθωση στην εφορία.