Τα 10 SOS για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις - Τι να προσέξετε

Σύμφωνα με το νέο επικαιροποιημένο οδηγό της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις από 1ης Ιανουαρίου 2025 έχουν τεθεί σε εφαρμογή τα νέα κριτήρια και μαζί τους ισχύουν και τα νέα δεδομένα σχετικά με τη φορολογία των ιδιοκτητών ακινήτων που διατίθενται μέσω airbnb ή άλλων πλατφόρμων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η διάρκεια μίσθωσης φαίνεται πως αποτελεί ένα από τα βασικότερα κριτήρια, που δημιουργούν «πονοκέφαλο» στους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Συγκεκριμένα, οι μισθώσεις διάρκειας έως 59 ημερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ οι μισθώσεις διάρκειας από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται ως μακροχρόνιες.

Η διαφοροποίηση αυτή συνεπάγεται διαφορετικό φορολογικό καθεστώς για τις δύο κατηγορίες. Σε κάθε περίπτωση, η συμμόρφωση με τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις είναι απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων και νομικών προβλημάτων.

• Δείτε ολόκληρο τον οδηγό εδώ:

Οδηγός - Βραχυχρόνιες μισθώσεις - Ιανουάριος 2025

Τα 10 SOS που πρέπει να προσέξετε

1. Η διάρκεια της μίσθωσης

Από 1.1.2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων.

Άρα, από 1.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.

Αυτό σημαίνει πως η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στην ΠΟΛ.1162/2018 (Β΄3579).

Σημειώνεται πως ένα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση.

2. Κλινοσκεπάσματα και exras

Σύμφωνα με το νέο οδηγό, η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων δεν εμπίπτει στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

3. Πώς φορολογούνται

Από 1.1.2024 το εισόδημα από «Βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:

• α) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή
• β) ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα,

Σύμφωνα με τα κάτωθι:

α) Εισόδημα από ακίνητη περιουσία:
• Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακινήτων (2 επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων). Σ’ αυτήν την περίπτωση έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρ. 39 και η παρ. 4 του άρ. 40 του ν. 4172/2013.

β) Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα:

Το εισόδημα που αποκτάται:

• α) από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων)
• β) από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα

Από τον ΦΠΑ απαλλάσσεται η Βραχυχρόνια Μίσθωση από εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω.

4. Τι γίνεται στην συνιδιοκτησία

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, η κατηγορία του εισοδήματος που αποκτάται, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρ. 39Α του ΚΦΕ, κρίνεται ατομικά για κάθε ένα εκ των φυσικών προσώπων συνιδιοκτητών.

Για παράδειγμα, στην περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο (Α) διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση δύο ακίνητα στα οποία κατέχει το εκατό τοις εκατό (100%) της πλήρους κυριότητας και ένα τρίτο ακίνητο στο οποίο κατέχει το πενήντα τοις εκατό (50%) της πλήρους κυριότητας και το άλλο πενήντα τοις εκατό (50%) το κατέχει ένα άλλο φυσικό πρόσωπο (Β), το οποίο δεν διαθέτει άλλο ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση, τότε μόνο ο Α αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, καθώς διαθέτει τρία ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ ο Β αποκτά εισόδημα από ακίνητα, καθώς διαθέτει μόνο ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση.

5. Οι ΚΑΔ της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που πραγματοποιούν Βραχυχρόνιες Μισθώσεις πρέπει να δηλώνουν τους δύο παρακάτω ΚΑΔ, αναλόγως αν η μίσθωση γίνεται με ή χωρίς τη διαμεσολάβηση ψηφιακών πλατφορμών:

55.20.11.06 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1010/2024, ΦΕΚ Β’ 497)

55.20.11.07 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1018/2024, ΦΕΚ Β’ 856)

6. Πώς υπολογίζεται το τέλος ανθεκτικότητας

Το τέλος ανθεκτικότητας στη κλιματική κρίση αφορά ανεξαιρέτως όλα τα Φυσικά ή Νομικά Πρόσωπα που διαθέτουν Ακίνητα μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από

α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα,

β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα,

γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και

δ) αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.

Υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα επιβάλλεται πριν την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πχ για τα στοιχεία που εκδόθηκαν τον Ιανουάριο το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αποδίδεται έως το τέλος του Φλεβάρη, για τα στοιχεία του Φλεβάρη έως το τέλος του Μάρτη κοκ).

Ειδικά από 01/01/2025, για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα.

Σημειώνουμε ότι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

7. Ποιους αφορά το Τέλος Παρεπιδημούντων;

Το συγκεκριμένο τέλος αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες), άρα όχι Φυσικά Πρόσωπα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακίνητα.

Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ), και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση/εφαρμογή στο site της ΑΑΔΕ.

8. Πότε υποβάλλεται η «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής»

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».

Για παράδειγμα, Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.11.2024 και αναχώρησης 28.11.2024, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι την 20η.12.2024.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν αναχωρήσεις τον προηγούμενο μήνα, δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης. Υποβάλλονται δηλώσεις εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρχε κάποια αναχώρηση (ή ακύρωση).

9. Η διαφορά μεταξύ της εγγραφής και οριστικοποίησης στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

Η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής καταλήγει στην απόδοση ΑΜΑ για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια. Η απόδοση ΑΜΑ γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ψηφιακή διαδικασία που ολοκληρώνεται με μια και μόνη εισαγωγή στην ψηφιακή πύλη myAADE, όπως αναλύθηκε παραπάνω.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει σχέση με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.

10. Πότε χρειάζονται δύο ΑΜΑ για το ίδιο ακίνητο

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθωμένο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017, όπως ισχύει.

Ωστόσο, όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου εκμισθώνει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο, πρέπει να αποκτά ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε χώρο που αναρτά διακριτά σε πλατφόρμες.

Για να είναι εφικτό το παραπάνω απαιτείται η επιλογή «Τμηματική Μίσθωση».