Νέο αλαλούμ με τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Οι προθεσμίες, με αυτές τις ευνοϊκές ρυθμίσεις μεταβιβάσεων ακινήτων ήταν μέχρι 31-12-2021 και με την πρόσφατη παράταση, η ημερομηνία αυτή μετατέθηκε για τις 31-01-2022.

Η κυβέρνηση, όταν εξήγγειλε αυτές τις ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, προφανώς δεν είχε γνώση της κατάστασης, που επικρατεί σήμερα στις εμπλεκόμενες υπηρεσίες και φορείς του δημοσίου εν μέσω πανδημίας, για να ανταποκριθούν έγκαιρα σε αυτά τα ασφυκτικά χρονικά πλαίσια.

Τα συνήθη και βασικά δικαιολογητικά, που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου είναι τα εξής: Τίτλοι ιδιοκτησίας, Οικοδομική άδεια, Βεβαίωση Μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες, Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, Δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς, Βεβαίωση του Δήμου από την οποία προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο κλπ.

Σε κανονικές συνθήκες όλη αυτή η διαδικασία ακόμα και με την νέα εφαρμογή της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ για την ηλεκτρονική δήλωση του φόρου μεταβίβασης, η πράξη έχει δείξει ότι μπορεί να κρατήσει τουλάχιστον 2 μήνες.

Η πλατφόρμα του myProperty θα ήταν θεωρητικά μία χρήσιμη, γρήγορη και ευέλικτη διαδικασία, αν σε όλη την χώρα είχε ολοκληρωθεί πρώτα ο αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας όλων των ακινήτων.

Δυστυχώς πάνω από το 40% της επικράτειας, δεν υπάρχει ο αυτοματοποιημένος προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, οπότε ο πολίτης και οι εμπλεκόμενοι επαγγελματίες με τις μεταβιβάσεις, ακολουθούν το παλιό, χρονοβόρο και γραφειοκρατικό σύστημα για τον προσδιορισμό του φόρου του ακινήτου, με την δια ζώσης παρουσία τους στις εφορίες ή στους Δήμους.

Λόγω της πανδημίας τα ραντεβού σε Εφορίες και Δήμους, μπορούν να κλειστούν και μετά από ένα μήνα, από την ημερομηνία του σχετικού αιτήματος. Τα πράγματα είναι ακόμα χειρότερα με την αναζήτηση και ανεύρεση των φακέλων των οικοδομικών αδειών των ακινήτων στις αρμόδιες Πολεοδομίες. Ενδεικτικά για την Πολεοδομία του Δήμου των Αθηνών, αυτό μπορεί να πάρει πάνω από δύο μήνες.

Σε περίπτωση απώλειας του φακέλου της οικοδομικής άδειας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου του, εάν δεν προβεί σε ανασύσταση του απολεσθέντος φακέλου της αδείας. Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και κοστοβόρα. Αν δεν συναινέσουν όλοι οι ιδιοκτήτες πχ σε μια πολυκατοικία, όλο το κόστος μετακυλίεται στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει την οριζόντια ιδιοκτησία του.

Από 1/2/2022 ξεκινάει η υποχρεωτική έκδοση του πιστοποιητικού ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου, η οποία αντικαθιστά την βεβαίωση Μηχανικού περί της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου, απαραίτητο πιστοποιητικό για τις μεταβιβάσεις.

Η διαδικασία της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου απαιτεί μια σειρά πολλών δικαιολογητικών, εγγράφων και σχεδίων, που το κόστος ξεκινάει από τα 300 ευρώ και μπορεί να φτάσει και τα 500 ευρώ, ανάλογα με το ακίνητο. Κόστος, που επιβαρύνεται ο πολίτης, ενώ κανονικά θα έπρεπε να το αναλάβει ο κρατικός προϋπολογισμός.

Η λογική του «όποιος προλάβει, πρόλαβε» μέχρι 31/1/2022 δεν αποτελεί υπεύθυνη στάση της Πολιτείας. Μοναδική προτεραιότητα της κυβέρνησης είναι η θεσμοθέτηση των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που έχει προγραμματιστεί την άνοιξη του 2022. Θα δούμε ακόμα και τριπλασιασμό των αντικειμενικών αξιών κυρίως σε λαϊκές συνοικίες, που με την σειρά τους, αυτό θα συμπαρασύρει και ανάλογες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ και στους φόρους μεταβίβασης.

Τα ορθά και συνετά βήματα, μιας ευνομούμενης Πολιτείας, που σέβεται τον φορολογούμενο πολίτη της θα ήταν:

• Να προηγηθεί η ψηφιοποίηση των πολεοδομικών αρχείων όλων των ακινήτων του κτηριακού αποθέματος της χώρας
• Να έχει ολοκληρωθεί ο αυτοματοποιημένος προσδιορισμός των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε όλη την επικράτεια
• Να έχει ψηφιοποιηθεί όλο το συμβολαιογραφικό αρχείο
• Να έχει ολοκληρωθεί στο 100% το εθνικό κτηματολόγιο
• Να έχει ολοκληρωθεί πλήρως η μετάβαση των αρμοδιοτήτων των υποθηκοφυλακείων στα νέα κτηματολογικά γραφεία και τέλος
• Να έχει ολοκληρωθεί η λειτουργία των γραφείων δόμησης σε όλους τους Δήμους.

Εάν δεν συμβούν τα παραπάνω, είναι ο πολίτης σαν το άλογο να σέρνει το κάρο, δηλαδή τις κρατικές υπηρεσίες, με ότι αυτό συνεπάγεται στην εικόνα που δείχνει μια Πολιτεία, που θέλει να εμφανίζεται σύγχρονη και ψηφιακά αποτελεσματική.

------------------

Ο Μιχάλης Χριστοδουλίδης είναι διπλ. μηχανολόγος μηχανικός ΑΠΘ