Κόκκινα δάνεια: Οι εταιρείες διαχείρισης και οι εταιρείες αγοράς δανείων

Το τι μέλλει γενέσθαι με το πλαίσιο για την ίδρυση και λειτουργία εταιρειών διαχείρισης ή απόκτησης απαιτήσεων πιστωτικών ιδρυμάτων από δάνεια σε καθυστέρηση το προβλέπει το ν.4354/2015.

Σύμφωνα με το νόμο αυτό, που προσφάτως εξειδικεύτηκε με Πράξη του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, το να αποκτήσει κάποιος άδεια διαχείρισης «κόκκινων δανείων» προϋποθέτει ειδική γνώση και αυξημένη διαφάνεια , αλλά και το ποσό των 100.000 ευρώ για να πάρει τη σχετική άδεια. Εάν τώρα ο ίδιος θέλει να αγοράζει δάνεια, εκτός από το να τα διαχειρίζεται, θα πρέπει να αποκτήσει πρόσθετη άδεια έναντι του ποσού των 4,5 εκατ. ευρώ. Εταιρείες ή ιδρύματα που έχουν αποκτήσει άδεια και εποπτεύονται από την Τράπεζα της Ελλάδος με βάση άλλο ισχύον θεσμικό πλαίσιο και έχουν την πρόθεση να ασκήσουν επιπρόσθετα τη δραστηριότητα της διαχείρισης ή απόκτησης απαιτήσεων, μπορούν να το κάνουν χωρίς να αδειοδοτηθούν εκ νέου.

Θα πρέπει να σημειωθεί πως κάθε εταιρεία αγοράς «κόκκινων» δανείων θα πρέπει να διαθέτει ή να συνεργάζεται με εταιρεία διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων. Σε κάθε περίπτωση οι εταιρείες διαχείρισης δεν θα μπορούν να κάνουν ότι θέλουν, δεδομένου ότι το νέο νομοθετικό πλαίσιο απαγορεύει ρητά τη χειροτέρευση της θέσης του οφειλέτη και του εγγυητή, τόσο από ουσιαστική όσο και από δικονομική άποψη, ως συνέπεια της πώλησης ή της μεταβίβασης του κόκκινου δανείου του. Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει ήδη διευκρινίσει ότι ως προς τη σχέση των εταιρειών διαχείρισης ή απόκτησης απαιτήσεων με τους οφειλέτες, ισχύουν οι διατάξεις του Κώδικα Δεοντολογίας του ν.4224/2013, ενώ παράλληλα ισχύουν και όλες οι διατάξεις της ΠΔ/ΤΕ 2501/2002 για την ενημέρωση των συναλλασσομένων που εφαρμόζουν τα πιστωτικά ιδρύματα.

Από το νόμο προβλέπεται ρητά ότι 12 μήνες πριν από την προσφορά προς πώληση των απαιτήσεων, πρέπει να έχει προταθεί στο δανειολήπτη -και τον εγγυητή - με εξώδικη πρόσκληση η ρύθμιση του δανείου του, ώστε αυτό να καταστεί εξυπηρετούμενο. Η ρύθμιση αποσκοπεί στο να αποτρέψει τον αιφνιδιασμό των οφειλετών, στους οποίους δίνεται η ευκαιρία να ρυθμίσουν την οφειλή τους που έχει εκχωρηθεί σε τρίτους. Στην ίδια αποτροπή του αιφνιδιασμού αποσκοπεί η απαίτηση μεσολάβησης ενός μέγιστου χρονικού διαστήματος 12 μηνών ανάμεσα στην πρόσκληση και την εκχώρηση, ώστε να μην απέχουν τα δύο γεγονότα ιδιαίτερα μεγάλο διάστημα.

Προβλέπεται, επίσης, μη απαίτηση της προηγούμενης πρόσκλησης στις περιπτώσεις των επίδικων ή επιδικασθεισών απαιτήσεων ή των απαιτήσεων κατά των μη συνεργάσιμων δανειοληπτών, καθώς στη μεν περίπτωση των επίδικων ή επιδικασθεισών απαιτήσεων δεν μπορεί να γίνει λόγος για αιφνιδιασμό, στη δε περίπτωση των μη συνεργάσιμων δανειοληπτών δεν θα εξυπηρετούσε σε τίποτε η αποστολή πρόσκλησης.

Οι εταιρείες που εξαγοράζουν τα κόκκινα δάνεια θα μπορούν να χορηγούν νέα δάνεια, μετά από άδεια της Τράπεζα της Ελλάδος, προκειμένου να αναχρηματοδοτηθούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Η τράπεζα θα μπορεί να ενισχύσει άμεσα τη ρευστότητά της εισπράττοντας άμεσα ένα τμήμα της αμοιβής της, το οποίο είναι αμφίβολο αν θα το εισέπραττε με αναγκαστική εκτέλεση και σε κάθε περίπτωση θα το εισέπραττε πολύ αργότερα.

Από την άλλη πλευρά, ο δανειολήπτης θα μπορεί να διαπραγματευτεί ευνοϊκότερες προτάσεις ρύθμισης, απ' ό,τι θα μπορούσε να λάβει από το πιστωτικό ίδρυμα, διότι ο εκδοχέας θα έχει αγοράσει την απαίτηση σε τιμή μικρότερη της ονομαστικής της αξίας και επομένως μία πρόταση ρύθμισης, που θα ήταν ζημιογόνα για το πιστωτικό ίδρυμα και δεν θα μπορούσε να προταθεί από αυτό, θα είναι κερδοφόρα για τον εκδοχέα.

Η Deloitte διεξήγαγε πρόσφατα έρευνα σχετικά με τις τιμές που προσφέρουν τα funds για την αγορά δανείων στις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης. Στη Ρουμανία καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν στο 6% έως 10% της ονομαστικής αξίας τους και στην Ουγγαρία τα «κόκκινα» καταναλωτικά πουλήθηκαν στο 12%-15% της αξίας τους. Στην Τσεχία και τη Σλοβακία πουλήθηκαν έναντι 19%-21%, ενώ στην Πολωνία, τα καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν μεταξύ 11% και 14% της ονομαστικής και τα επιχειρηματικά δάνεια έναντι 6% με 10% της ονομαστικής αξίας τους.

Τι θα κάνουν οι τράπεζες

Αν και τα πράγματα ακόμη δεν έχουν ξεκαθαρίσει σε σχέση με το τι μέλλει γενέσθαι με τις καταναλωτικές δανειακές συμβάσεις, τις συμβάσεις με υποθήκη ή με προσημείωση υποθήκης πρώτης κατοικίας και τα δάνεια και τις πιστώσεις προς μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις , ωστόσο οι τράπεζες προετοιμάζονται πυρετωδώς για την επόμενη μέρα δρομολογώντας τη σύσταση εταιρειών για τη διαχείριση δανείων.

Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές ήδη έχουν υπάρξει σχήματα για τη διαχείριση μεγάλων επιχειρηματικών δανείων εταιρειών με βιώσιμα χαρακτηριστικά. Το πρώτο αφορά στη κοινή εταιρεία Alpha - Aktua και το δεύτερο στο σχήμα Eurobank - KKR. Η Εθνική Τράπεζα δεν αποκλείει τη συμμετοχή της στην κοινή εταιρεία Aktua - Alpha , ενώ είναι άγνωστο το πώς θα κινηθεί η Τράπεζα Πειραιώς. Πληροφορίες αναφέρουν πως είναι πιθανόν όλες οι τράπεζες να κινηθούν σε συνεργασία με την KKR αλλά αυτό είναι κάτι που θα κριθεί σε δεύτερο χρόνο εάν είναι συμβατό με τις αρχές του ανταγωνισμού.

Αλλά υπάρχει και ένας άλλος «πόλος». Με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος η εταιρεία PQH Ενιαία Ειδική Εκκαθάριση ΑΕ ανέλαβε μετά από διαγωνιστική διαδικασία, την ειδική εκκαθάριση των ελληνικών πιστωτικών και χρηματοδοτικών ιδρυμάτων που τελούν υπό εκκαθάριση (ΑΤΕ Βank, FBB, Probank, Proton Bank, T-Bank, Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο και των συνεταιριστικών Αχαϊκή, Δωδεκανήσου, Ευβοίας, Λαμίας, Λέσβου-Λήμνου, Δυτικής Μακεδονίας και Πελοποννήσου). Η PQH ιδρύθηκε από τις εταιρείες PwC Business Solutions, Qualco και Hoist Kredit με σκοπό την αποτελεσματική διαχείριση της περιουσίας των υπό εκκαθάριση ιδρυμάτων και η επίτευξη υψηλών αποτελεσμάτων από τη διαχείριση του συνόλου των χαρτοφυλακίων τους, που ανέρχεται σε περίπου 9 δισ. ευρώ.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία

Όταν η Ευρώπη κλήθηκε το 2008 να αντιμετωπίσει τα απόνερα της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων αναγκάσθηκε να διαχωρίσει πολλές τράπεζες σε «καλές» και «κακές» και να συστήσει εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων (Asset Management Company -AMC) ως τα επενδυτικά οχήματα ανάκτησης της αξίας των κακών στοιχείων ενεργητικού και κυρίως «κοκκινων» δανείων.

Μπορεί η δημιουργία αυτών των οχημάτων να αποτέλεσε ένα μέτρο αντιμετώπισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ωστόσο αυτές οι εταιρείες προικοδοτήθηκαν με χρήματα των φορολογουμένων και συνοδεύθηκαν με δημοσιονομικούς κινδύνους.

Στην περίπτωση της Ιρλανδίας, η NAMA δημιουργήθηκε το 2009 με το κράτος να κατέχει το 49% με εκδιδόμενο χρέος ύψους 7,3% του ΑΕΠ για την αγορά δανείων με κούρεμα 57%. Μέχρι σήμερα έχει ανακτήσει το 73% των χρημάτων που επιβαρύνθηκαν οι Ιρλανδοί φορολογούμενοι.

Στην περίπτωση της Ισπανίας, η SAREB ιδρύθηκε το 2012 με την κρατική συμμετοχή να ανέρχεται στο 45%. Η εταιρεία αυτή χρηματοδοτήθηκε με την έκδοση ομολόγων που αντιστοιχούν στο 4,8% του ΑΕΠ και αγόρασε δάνεια με κούρεμα 46% και ακίνητα προς εκποίηση με κούρεμα 63%. Ωστόσο η εταιρεία το 2015 κατέγραψε ζημιές 472 εκατ. ευρώ.

Στην περίπτωση της Σλοβενίας (BAMC), το όχημα περιλήφθηκε εντός του τομέα της γενικής κυβέρνησης και οι υποχρεώσεις τους αυτόματα κατέστησαν μέρος του δημόσιου χρέους της χώρας. Το σλοβενικό δημόσιο εξέδωσε ομόλογα 4,2% του ΑΕΠ αγοράζοντας δάνεια με εξαιρετικά υψηλό κούρεμα της τάξης του 71%. Έτσι, τα μελλοντικά έσοδα και οι ζημιές της AMC συνδέθηκαν με το δημοσιονομικό ισοζύγιο της χώρας.

Στην περίπτωση της Γερμανίας το ταμείο για τη σταθερότητα του χρηματοοικονομικού κλάδου (SoFFin) αγόρασε τοξικά πάγια τραπεζών όπως η Hypo Real Estate Holding AG και τα μετέφερε σε ειδικό οργανισμό που δημιούργησε με τη μορφή «κακής» τράπεζας με τίτλο FMS Wertmanagement. Έτσι, κατέστησε πιο αποτελεσματική τη διαχειριστή τους και απάλλαξε από κινδύνους τους ισολογισμούς των τραπεζών.

Η ελληνική κυβέρνηση το 2015 ήθελε να προχωρήσει στη δημιουργία εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων για την αντιμετώπιση του μεγάλου προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων και για το σκοπό αυτό ήθελε να χρησιμοποιήσει τα 10,9 δισ. ευρώ που βρίσκονταν τότε στη διάθεση του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (ΤΧΣ) για τους σκοπούς της ανακεφαλαιοποίησης και εξυγίανσης των εγχώριων τραπεζών. Ωστόσο, τα ομόλογα του EFSF ήταν διαθέσιμα μόνον για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και τελικώς επεστράφησαν στον EFSF.

Οι θεσμοί ήταν απρόθυμοι στη δημιουργία μιας ελληνικής ΝΑΜΑ, καθώς θεωρούσαν πως θα επιβάρυνε πρόσθετα το δημόσιο χρέος και δεν θα οδηγούσε στην ανάσχεση των «κόκκινων δανείων».

Τι γίνεται στις ΗΠΑ με τα «κόκκινα» δάνεια;

Οι δικλείδες ασφαλείας που έχουν εισαχθεί στην ελληνική νομοθεσία για την προστασία των κατόχων «κόκκινων» δανείων δεν ισχύουν στο εξωτερικό , όπου τα πράγματα εξελίσσονται με όρους αγοράς και λιγότερη κοινωνική ευαισθησία.

Στις ΗΠΑ, μετά το 2009 ακολουθήθηκαν δύο διαφορετικές στρατηγικές διαχείρισης από τα funds στη διαχείριση των δανείων σε καθυστέρηση. Η πρώτη παραδοσιακή προσέγγιση δίνει στους δανειολήπτες την επιλογή είτε να ξεκινήσουν να αποπληρώνουν μέρος του δανείου με χαμηλές μηνιαίες δόσεις και με χαμηλότερο επιτόκιο ή προχωρούν σε άμεσο συμβιβασμό και να πωλούν το δάνειο σε τιμή χαμηλότερη από τη συνολική οφειλή διαγράφοντας την υπόλοιπη απαίτηση.

Για παράδειγμα, fund αγοράζει από τράπεζα στην τιμή των 100.000 δολαρίων στεγαστικό δάνειο 200.000 δολαρίων που μαζί με τις προσαυξήσεις έχει φθάσει στα 250.000 ευρώ. Εν συνεχεία το fund καλεί τον κάτοχο του δανείου και του προτείνει να το εξαγοράσει έναντι 120.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτό του χαρίζει μέρος του αρχικού κεφαλαίου και διαγράφει το σύνολο των προσαυξήσεων, αλλά εισπράττει άμεσα 30.000 ευρώ παραπάνω από όσα επένδυσε για την αγορά του δανείου.

Οι ρυθμίσεις δανείων (δόσεις- επιτόκιο) στις περιπτώσεις αυτές γίνονται με ευνοϊκούς όρους, αλλά με αυστηρούς όρους και ρήτρες αθέτησης. Έτσι, σε πολλές περιπτώσεις οι διακανονισμοί καταλήγουν σε πλειστηριασμούς ή σε παραχώρηση των τίτλων ιδιοκτησίας.

Αλλά πέραν από την προαναφερόμενη στρατηγική στις ΗΠΑ ακολουθείται και μια πιο επιθετική προσέγγιση. Funds αγόρασαν μαζικά στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση από τις τράπεζες, αποκτώντας σε χαμηλές τιμές τα υποθηκευμένα σπίτια. Πολλά από τα funds αυτά προχωρούσαν – και προχωρούν - στην ενοικίαση των εν λόγω ακινήτων, καθώς η ζήτηση για ενοικιασμένα ακίνητα και ειδικά κατοικίες στην αμερικανική αγορά είναι αυξημένη. Στις εν λόγω περιπτώσεις οι εταιρείες που αποκτούν τα δάνεια δεν προσφέρουν ευκαιρίες ρύθμισης στους δανειολήπτες, καθώς έχουν κίνητρο να τους κάνουν έξωση και να ενοικιάσουν τα σπίτια τους.

Παραδόξως αυτό λειτουργεί ως μια αλυσίδα που στηρίζει τις μισθώσεις ακινήτων. Καθώς πολλοί δεν καταφέρνουν ή δεν τους επιτρέπεται να πληρώσουν τα δάνειά τους με ευνοϊκούς όρους, τελικά χάνουν τα σπίτια τους και εν συνεχεία αναγκάζονται να καταφύγουν στην ενοικίαση κατοικίας ή ακόμη και τους ίδιου του σπιτιού που τους το πήρε το fund! Παραλλήλως και ο μεγάλος βαθμός υπερχρέωσης εμποδίζει πολλούς από το να αγοράσουν κατοικία και ως εκ τούτου η ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση διαρκώς αυξάνεται.

Από τα παραπάνω μοντέλα μόνο το πρώτο έχει πρακτική αξία εφαρμογής στην περίπτωση της Ελλάδας. Το δεύτερο μοντέλο θα αποτύγχανε απλά διότι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα είναι μεγάλη, η προσφορά αδιάθετων ακινήτων ακόμη μεγαλύτερη και οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών πολύ χαμηλές. Αλλά το δεύτερο μοντέλο δεν θα μπορούσε εξ ορισμού να εφαρμοσθεί, καθώς δεν το προβλέπει ως σχήμα η νέα νομοθεσία.

Συνεχίζεται...