O πτωχευτικός νόμος και τα ευάλωτα νοικοκυριά

Γράφει ο Νεκτάριος - Γεώργιος Κατσίκας*

Οι περισσότερες αιτήσεις αφορούν την ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό, άλλες απευθείας στην πτωχευτική διαδικασία και πολύ λιγότερες είναι αυτές σε συνδυασμό με την προστασία της πρώτης κατοικίας για τους λεγόμενους «ευάλωτους οφειλέτες».

Το ενδιαφέρον είναι μεγάλο από τους πολίτες-οφειλέτες για τους όρους και τις προϋποθέσεις ένταξης τους στο νέο πλαίσιο, ωστόσο από τις ερωτήσεις που δεχόμαστε καθημερινά, παρατηρούμε μία μικτή στάση, είτε αναμονής είτε προώθησης της αίτησης.

Αναφορικά με την ένταξη των οφειλετών που δύνανται να χαρακτηριστούν ως ευάλωτοι αλλά και να προστατέψουν την πρώτη τους κατοικία θα λέγαμε ότι το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο παρέχει ένα «δίχτυ» ασφαλείας για τους συγκεκριμένους πολίτες, σε ένα όμως πολύ στενό πλαίσιο αναφορικά με τους όρους και τις προϋποθέσεις που απαιτούνται να ισχύουν για την τελική ένταξη. Είμαστε βέβαιοι ότι η μεγάλη πλειοψηφία των πολιτών με οφειλές μεν, αλλά και ένα «όχι πολύ χαμηλό» εισόδημα δεν θα μπορέσουν τελικά να προστατέψουν την πρώτη τους κατοικία.

Διευκρινίζουμε λοιπόν παρακάτω μια σειρά από θέματα.

1. Για να χαρακτηριστεί κάποιος ευάλωτος θα πρέπει να πληροί τα κριτήρια του ν. 4472/2017, και κυρίως να έχει χαμηλό ετήσιο εισόδημα και ένα ακίνητο που αποδεδειγμένα να αποτελεί την κύρια κατοικία του οφειλέτη.
2. Εάν ο οφειλέτης πτωχεύσει ή αντιμετωπίσει θέμα αναγκαστικής εκτέλεσης της οικίας του, μπορεί να κάνει αίτηση μεταβίβασης στο Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης προκειμένου παραμείνει στο ακίνητο, καταβάλλοντας για 12 χρόνια μίσθωμα και υπό προϋποθέσεις να έχει τη δυνατότητα επαναγοράς του σε αξία όμως που μέλλεται να διευκρινιστεί. Το μίσθωμα θα προκύπτει από υπολογισμό του μέσου κυμαινόμενου επιτοκίου στεγαστικού δανείου με τις σχετικές αναπροσαρμογές αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Τράπεζας και της αξίας του ακίνητου μετά από πραγματογνωμοσύνη. Η αλήθεια είναι ότι δεν είναι σαφές ακόμα εάν το μίσθωμα, ανάλογα την περίπτωση, λόγω και της αύξησης των ενοικίων που παρατηρείται, θα μπορεί να είναι κάτω από την σημερινή αντίστοιχη τιμή της αγοράς, στο ίδιο επίπεδο ή και περισσότερο. Σε κάθε περίπτωση θα αναθεωρείται σε ετήσια βάση, την αντίστοιχη ημέρα υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης.
3. Την αίτηση μεταβίβασης και επαναμίσθωσης μπορεί να την υποβάλει ο κύριος του ακινήτου, ενώ εάν υπάρχουν συνιδιοκτήτες ή άλλα εμπράγματα δικαιώματα (ψιλή κυριότητα, επικαρπία) θα πρέπει η αίτηση να γίνει από όλους. Η μίσθωση δε στον ευάλωτο, θα γίνεται μόνο με την σύμφωνη γνώμη και των υπόλοιπων, οι οποίοι θα αποδεχτούν τους όρους του Φορέα και θα παραιτηθούν ταυτόχρονα από δικαιώματα επί της μισθώσεως. Το δικαίωμα επαναγοράς δεν μεταβιβάζεται παρά μόνο με καθολική διαδοχή, δηλ. κληρονομία. Ο αιτών μπορεί να επαναγοράσει το ακίνητο του και πριν την λήξη της μίσθωσης αρκεί να καταβάλει το σύνολο των υπολοίπων μισθωμάτων. Επίσης εάν καθυστερήσει 3 μισθώματα και δεν καταβάλλει το σύνολο τους εντός μηνός από την ειδοποίηση από τον Φορέα, τότε η μίσθωση δεν ισχύει και χάνει το αποκλειστικό δικαίωμα επαναγοράς.
4. Ο οφειλέτης εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου για τους «ευάλωτους» θα μπορεί να λάβει επιδότηση ενοικίου σε αυτή τη διαδικασία, παραχωρώντας ωστόσο το δικαίωμα στο Δημόσιο για άρση του φορολογικού και τραπεζικού απορρήτου για τον διαρκή έλεγχο της ισχύος των προϋποθέσεων παροχής επιδόματος.
   Μέχρι σήμερα ο σχετικός Φορέας δεν υπάρχει. Σύμφωνα με το νόμο, αυτός θα είναι ιδιωτικό νομικό πρόσωπό και θα επιλεγεί μετά από διεθνή διαγωνισμό. Αξίζει να σημειωθεί, ότι η εταιρεία που θα αναλάβει το συγκεκριμένο εγχείρημα θα είναι μοναδική. Δηλαδή δεν θα υπάρχουν 2-3 που θα κάνουν το ίδιο, με ότι μπορεί να σημαίνει αυτό για τους οφειλέτες. Σε κάθε περίπτωση μία σειρά από όρους και προϋποθέσεις για την λειτουργία του φορέα θα προκύψει από την ίδια την εταιρεία που θα αναλάβει το σχετικό ρόλο, οπότε αντιστοίχως θα πρέπει να αναμένουμε να δούμε ποιον θα επιλέξει η Ελληνική Κυβέρνηση και αντιστοίχως ποιο θα είναι το τελικό πλαίσιο λειτουργίας του Φορέα.

Εν κατακλείδι, αν και η σχετική ρύθμιση εξαιρεί χιλιάδες «νοικοκυραίους» με χαμηλά και μέσα εισοδήματα, αυτοί που τελικά θα επιλεγούν θα έχουν την ευκαιρία να εξετάσουν εάν θα μπορούν να ανταποκριθούν στις μισθωτικές τους υποχρεώσεις, παραμένοντας στο σπίτι τους. Η σχετική πάντως προστασία παρέχεται προσωρινά μέχρι ιδρύσεως του Φορέα με την αίτηση στην σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα για το χαρακτηρισμό κάποιου ως ευάλωτου.

Όπως και να έχει αναμένουμε μία σειρά από διευκρινήσεις για μία σειρά από ζητήματα που αφορούν το σύνολο του νόμου.

*Ο Νεκτάριος - Γεώργιος Κατσίκας, είναι μάχιμος δικηγόρος Αθηνών με μεταπτυχιακά στη Διοίκηση Επιχειρήσεων. Είναι νομικός σύμβουλος εταιρειών και ιδρυμάτων ενώ έχει διατελέσει σύμβουλος στη Παγκόσμια Τράπεζα και επιστημονικός συνεργάτης στη Βουλή των Ελλήνων.