Άπιαστο όνειρο η απόκτηση κατοικίας για τα νεότερα ζευγάρια

Επιπλέον, η νοοτροπία που κυριαρχεί στην ελληνική κοινωνία σε σχέση με την κατοικία, μπορεί πιθανότατα να ερμηνεύσει το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας, που ξεπερνά το 70%, το μεγάλο απόθεμα των περίπου 6,5 εκατομμυρίων ακινήτων, την πολύ χαμηλή κινητικότητα και συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων, καθώς και τον κατακερματισμένο κατασκευαστικό κλάδο (κυρίως στο χώρο της κατοικίας) σε σχέση με άλλες χώρες.

Τα χαρακτηριστικά που προαναφέρθηκαν μπορούν, έως ένα βαθμό, να ερμηνεύσουν και τη σχετική ανθεκτικότητα των αξιών στην αγορά κατοικίας σε περιόδους κρίσεων στη χώρα μας, αλλά και τις αξιόλογες υπεραξίες που έχει ιστορικά προσφέρει στους επενδυτές της, κερδίζοντας την εμπιστοσύνη τους.

Οι ιδιαιτερότητες στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο (όροι δόμησης, χρήσεις γης κ.λπ.), το συχνά μεταβαλλόμενο φορολογικό καθεστώς (φόροι μεταβίβασης, φόροι επί της κατοχής ακινήτων κ.ά.), οι όροι χρηματοδότησης, αλλά ακόμα και το γεγονός ότι η προσφορά αντιδρά με σημαντική χρονική υστέρηση στα μηνύματα της ζήτησης (κυρίως για αντικειμενικούς λόγους, όπως είναι η έλλειψη οικοπέδων, ο απαιτούμενοςχρόνος κατασκευής, η γραφειοκρατία στην έκδοση άδειας κατασκευής κ.ά.) είναι ορισμένα πρόσθετα χαρακτηριστικά που θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στην ανάλυση των επιμέρους ζητημάτων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον να εστιάσουμε την προσοχή μας στη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης μεταξύ των νεότερων νοικοκυριών σε πολλές ανεπτυγμένες οικονομίες, όπως και στην Ελλάδα, η οποία αποτελεί σαφήμακροχρόνια τάση με σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες, όπωςδιαφαίνεται από πρόσφατες μελέτες (βλ. European Central Bank, Research Bulletin No. 91, January 2022).

Ο αποκλεισμός των νέων από τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας τους στερεί μια σημαντική μορφή συσσώρευσης πλούτου και μπορεί να δημιουργήσει στρεβλώσεις σε σημαντικές αποφάσεις τους, όπως είναι η δημιουργία οικογένειας και η απόκτηση παιδιών, με μακροχρόνιες δημογραφικές και οικονομικές επιπτώσεις. Οι σχετικές μελέτες έχουν δείξει ότι η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης μεταξύ των νεότερων νοικοκυριών είναι αποτέλεσμα ενός συνδυασμού παραγόντων, οι οποίοι σχετίζονται τόσο με τις συνθήκες που επικρατούν στην ίδια την αγορά κατοικίας (επίπεδο τιμών, φορολογία στην κατοχή ακινήτου, πολιτικές χρήσης γης κ.ά.) όσο και με την επισφάλεια στην αγορά εργασίας, την αβεβαιότητα για την απασχόληση, αλλά και την αύξηση της εισοδηματικής ανισότητας.

Οι υψηλές τιμές των κατοικιών και τα χαμηλά και αβέβαια εισοδήματα των νεαρών νοικοκυριών καθιστούν δύσκολη την απόκτηση κατοικίας και τα ίδια τα νοικοκυριά απρόθυμα να διακινδυνεύσουν μια τόσο σημαντική και σχετικά πιο δύσκολα ρευστοποιήσιμη επένδυση. Ως αποτέλεσμα, τα νοικοκυριά αυτά συσσωρεύουν λιγότερο πλούτο, ενώ διαμένουν για περισσότερο χρόνο στην πατρική κατοικία, πριν ανεξαρτητοποιηθούν.

Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται πλέον ξεκάθαρα και στην Ελλάδα, όπου οι νεότερες γενιές είναι λιγότερο πιθανό να ζουν στο δικό τους σπίτι από ό,τι οι παλαιότερες γενιές ίδιας ηλικίας.

Οι αλλαγές στο οικονομικό περιβάλλον εξηγούν και για την χώρα μας τηναξιόλογη πτώση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης των νεότερων νοικοκυριών. Πράγματι, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για τα νοικοκυριά με αρχηγό ηλικίας 25-34 ετών, με βάση τα αποτελέσματα τηςΈρευνας Οικογενειακών Προϋπολογισμών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής για το έτος 1974 ήταν 49,9%, ενώ μειώθηκε για την ίδια πληθυσμιακή ομάδα στο 45,9% το 1994, στο 36,8% το 2004 και σχεδόνστο 30% στην πιο πρόσφατη έρευνα για το 2019. Ανάλογη, κατά 20 περίπου ποσοστιαίες μονάδες για την ίδια περίοδο είναι η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και για τα νοικοκυριά με αρχηγό ηλικίας 35-44 ετών.

Οι μεταβολές των αμοιβών, η επισφάλεια και αβεβαιότητα στην αγορά εργασίας εξηγούν περισσότερο από το ήμισυ της μείωσης στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Για τις νεότερες γενιές, τα εισοδήματα είναι επισφαλή, οι περίοδοι ανεργίας είναι μεγαλύτερες και η ανισότητα στις αποδοχές έχει αυξηθεί. Ως αποτέλεσμα, τα νοικοκυριά των νέων δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να συγκεντρώσουν το απαραίτητο χρηματικό ποσό για την αγορά κατοικίας, ενώ συνήθως δεν έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό και τη στεγαστική πίστη, καθώς δεν ικανοποιούν τα κριτήρια χρηματοδότησης που θέτουν οι τράπεζες.

Επιπλέον, με χαμηλές και λιγότερο σταθερές αμοιβές, τα νεότερα νοικοκυριά είναι από μόνα τους απρόθυμα για σημαντικές επενδύσεις όπως είναι η αγορά κατοικίας,για την οποία θα αναλάβουν μεγάλο και μακροπρόθεσμο ακαθάριστο χρέος.

Τέλος, η ανάκαμψη των τιμών των οικιστικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, η οποία μάλιστα δεν ανακόπηκε από την πανδημία του Covid-19 αλλά επιταχύνθηκε τα τελευταία τρίμηνα, δυσκολεύει περαιτέρω την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Αφενός οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα των νεότερων νοικοκυριών και αφετέρου αυξάνεται το απαραίτητο ποσό που καλούνται να συγκεντρώσουν για την πραγματοποίηση μιας τέτοιας συναλλαγής.

Συνοψίζοντας, η απόκτηση κατοικίας αποτελεί πλέον ένα άπιαστο όνειρο για τα νεότερα νοικοκυριά στη χώρα μας. Οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά κατοικίας, η δυσκολία πρόσβασης σε χρηματοδότηση από τις τράπεζες, αλλά κυρίως οι συνθήκες αβεβαιότητας και επισφάλειαςκαι οι χαμηλές αμοιβές στην αγορά εργασίας, στερούν από τα νεότερα νοικοκυριά την πιο σημαντική μορφή συσσώρευσης πλούτου μέσω της απόκτησης κατοικίας. Με τον τρόπο αυτό διευρύνεται η ήδη πολύ υψηλή ανισότητα στην κατανομή του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριώνκαι τίθεται σε κίνδυνο η κοινωνική συνοχή.

Η έλλειψη μιας συνεκτικής στεγαστικής πολιτικής που να διευκολύνει τα νοικοκυριά αυτά να επενδύσουν στην αγορά κατοικίας επιδεινώνει το πρόβλημα. Η όποια προσπάθεια στήριξης των στεγαστικών αναγκών των ελληνικών νοικοκυριών τα τελευταία χρόνια περιορίστηκε στην προστασία της πρώτης κατοικίας των υπερχρεωμένων νοικοκυριών, με νομικές κυρίως παρεμβάσεις, και πιο πρόσφατα στο πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου για τα ευάλωτα νοικοκυριά που ζουν σε μισθωμένη κατοικία.

Ιδιαίτερη έμφαση πλέον πρέπει να δοθεί στη διευκόλυνση των νεαρών ζευγαριών για την απόκτηση κατοικίας. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με κατάλληλες παρεμβάσεις που, εκτός των άλλων, θα στηρίξουν τα εισοδήματά τους και τη θέση τους στην αγορά εργασίας και θα διευκολύνουν την πρόσβασή τους στον τραπεζικό δανεισμό και τη στεγαστική πίστη. Η δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών στην αγορά εργασίας (αξιοπρεπής κατώτατος μισθός, ποιοτικές και μόνιμες θέσεις εργασίας κ.ά.) και στην αγορά ακινήτων για τις νεότερες ηλικίες με στόχο την απόκτηση κατοικίας είναι ζωτικής σημασίας, με μακροχρόνια σημαντικές δημογραφικές, κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις.

* O Θεόδωρος Μ. Μητράκος είναι οικονομολόγος, πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος