Πώς θα κινηθεί η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη το 2018

Μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Περιφέρειας Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ), αναφέρει ότι το 2018 ίσως αποτελέσει στη λήξη του το έτος που θα σηματοδοτήσει ακόμη και την επανέναρξη της ανοικοδόμησης, παρότι αυτό θα εξαρτηθεί «από το άνοιγμα και το εύρος», που θα λάβουν τελικά οι πλειστηριασμοί ακινήτων.

«Η Θεσσαλονίκη έχει εξαιρετική γεωπολιτική θέση, αλλά επί σειρά ετών παρέμεινε ένα παρατημένο κομβικό σημείο στον χάρτη. Οι επενδυτές στην αγορά ακινήτων διεθνώς παρακολουθούν πού γίνονται πράγματα, και άρα πού θα δημιουργηθούν ανάπτυξη και θέσεις εργασίας στα επόμενα χρόνια. Οι εξελίξεις στο θέμα του λιμανιού και του αεροδρομίου, αλλά και η πώληση της ΤΡΑΙΝΟΣΕ, που ευνοεί τις σιδηροδρομικές μεταφορές και στην περιοχή μας, έχουν βάλει τη Θεσσαλονίκη στο top-10 του ενδιαφέροντος στα Βαλκάνια, σε περιοχές της Ευρώπης και το Ισραήλ» υποστηρίζει ο κ. Πασαλίδης.

Η εκ νέου ανάδυση στο προσκήνιο της Νέας Δυτικής Εισόδου

Προσθέτει ότι πέρυσι, για πρώτη φορά μετά από μια δεκαετία απραξίας, κατεγράφη στη Θεσσαλονίκη -«σε επίπεδο συγκεκριμένο και όχι απλά έρευνας αγοράς»- δυναμική ζήτηση για καταλύματα και αυτοτελή κτήρια, όχι μόνο στο κέντρο και την ευρύτερη περιοχή του, αλλά και στη νέα δυτική είσοδο (περιοχή City Gate). «H περιοχή αυτή, της νέας δυτικής εισόδου, είχε αρχίσει να αναπτύσσεται, αλλά μετά ήρθε η κρίση και κατέρρευσαν όλα. Το 2017 λοιπόν, πέρα από το κομμάτι του ιστορικού κέντρου (όπου το τελευταίο διάστημα υπήρχε ήδη ζήτηση για καταλύματα και μικρά ξενοδοχεία), έχουμε πραγματικό ενδιαφέρον και για τη Νέα Δυτική Είσοδο, όπου σήμερα ένας επενδυτής μπορεί να κλείσει συμφωνία για ένα ακίνητο 1200 τετραγωνικών στα 400.000 ευρώ» επισημαίνει και προσθέτει ότι από την αναζωπύρωση της ζήτησης για ακίνητα το 2017 ωφελήθηκαν περισσότερο το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, το παραλιακό μέτωπο, η περιοχή των πανεπιστημίων και πάνω από την Εγνατία μέχρι την Αγίου Δημητρίου και -όπως προαναφέρθηκε- η Νέα Δυτική Είσοδος.

Ποιοι αγοράζουν σήμερα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη;

Ερωτηθείς ποιοι αγοράζουν σήμερα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη, ο κ. Πασαλίδης επισημαίνει ότι το 50% είναι Έλληνες και το 50% -εντυπωσιακό ποσοστό όπως λέει- ξένοι. «Το 2017 άρχισαν να μας έρχονται συστηματικές ζητήσεις. Πρώτοι μέχρι και πέρυσι τουλάχιστον ήταν οι Ρώσοι, που αφότου αναζήτησαν ακίνητα σε όλη τη χώρα, φαίνεται πως συνειδητοποίησαν ότι είναι πιο εύκολα «απορροφήσιμοι» στην αγορά της Βόρειας Ελλάδας και κατέληξαν να επαναπροσδιορίσουν το ενδιαφέρον τους θέτοντας ώς έδρα τη Θεσσαλονίκη. Ακολουθούν οι Ισραηλινοί και οι Εβραίοι από τη Γαλλία και τη Γερμανία -οι πρώτοι για συναισθηματικούς λόγους, λόγω των ιστορικών δεσμών τους με τη Θεσσαλονίκη και οι δεύτεροι για καθαρά επενδυτικούς σκοπούς- και οι Τούρκοι με τη golden visa, αν και πιστεύω ότι η δική τους συνεισφορά στην αγορά ακινήτων έχει υπερεκτιμηθεί» επισημαίνει.

Υπάρχουν και ξένοι αγοραστές, οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα μικρής αξίας, όπως οι Βούλγαροι, οι Σέρβοι και οι κάτοικοι της πΓΔΜ, που «χτυπούν» σπίτια της τάξης των 15.000-30.000 ευρώ σε περιοχές όπως η Περαία και η Μηχανιώνα. Κατά τον κ. Πασαλίδη, την αγορά ακινήτων της πόλης έχουν αρχίσει να «ιχνηλατούν» και Άραβες, παρότι το ενδιαφέρον αυτό βρίσκεται προς το παρόν σε πολύ πρώιμο στάδιο. Η εικόνα θα γίνει πιο ξεκάθαρη, προσθέτει, όταν οι μεγάλες και μικρότερες επενδύσεις που γίνονται αυτή τη στιγμή στην πόλη αρχίσουν να μετουσιώνονται σε αγγελίες για εργασία. «Όταν στη Θεσσαλονίκη αρχίσουν οι προσλήψεις αυτό θα λειτουργήσει σαν «τσαπαρί» για να έρθουν περισσότεροι επενδυτές» είπε χαρακτηριστικά.

Έλλειψη μικρών ακινήτων για χρήση μέσω Airbnb

Σε ό,τι αφορά την ανάπτυξη της πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και την επίδρασή της στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, ο κ.Πασαλίδης επισημαίνει ότι υπάρχει πλέον έλλειψη προσφοράς μικρών ακινήτων για τέτοια χρήση, αλλά «ένα πολύ καλό επενδυτικό προϊόν που έχει δημιουργηθεί σε αυτό το πεδίο είναι ο τεμαχισμός μεγάλων χώρων σε μικρότερους. Ας δούμε την περίπτωση ενός ακινήτου 250 τμ στο κέντρο της πόλης, που πωλείται προς 150.000 ευρώ. Αν το τεμαχίσεις σε μικρά διαμερίσματα, με κόστος ανακατασκευής περίπου 300-350 ευρώ/τμ, και προσθέσεις σε αυτό και το κόστος του εξοπλισμού, έχεις επενδύσει περί τα 280.000 ευρώ σε ένα ακίνητο, που μπορεί να σου αποφέρει εισόδημα μέχρι και 4000 ευρώ μηνιαίως. Η σχέση κόστους επένδυσης και απόδοσης είναι εκπληκτική».

Χρειαζόμαστε νέο μοντέλο αντικειμενικών αξιών

Κληθείς να σχολιάσει αν το νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών θα ωφελήσει ή όχι την ελληνική αγορά ακινήτων, ο πρόεδρος των μεσιτών της Θεσσαλονίκης επισημαίνει: «Η Ελλάδα έχει ανάγκη από νέο μοντέλο προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, πολύ διαφορετικό από αυτό που επελέγη. Χρειάζεται ένα σύστημα "ζωντανό", που θα προσδιορίζει τις αξίες συνδυαστικά και με τη βοήθεια των ανθρώπων της αγοράς και σίγουρα όχι με τη συνεργασία μόνο ενός φορέα. Ένα σύστημα καθ' ολοκληρίαν νέο, με πολλαπλές συνιστώσες, χωρίς ανόητες λεπτομέρειες -πχ, αν ένα σπίτι είναι γωνιακό ή ρετιρέ- στην καταγραφή. Επί δεκαετίες παρακολουθήσαμε τον Έλληνα πολίτη να ζημιώνει το δημόσιο, καθώς οι αντικειμενικές αξίες ήταν πολύ μικρότερες από τις εμπορικές στις οποίες αγόραζε. Και τα τελευταία χρόνια, η Πολιτεία κάνει αφαίμαξη των πολιτών, με ακόμη και υπερδιπλάσιες αντικειμενικές της πραγματικής εμπορικής αξίας των ακινήτων. Το σύστημα πρέπει να αλλάξει».

Νέες τάσεις: ακίνητα-σύμβολα και luxury αγορά, σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Μεσιτών, Ν. Μανομενίδη

Το άνοιγμα νέας αγοράς στα ακριβά -luxury- ακίνητα, με αγοραστές ανθρώπους που έχουν ενισχύσει την οικονομική τους επιφάνεια εν μέσω κρίσης, «βλέπει» από την πλευρά του για την ελληνική αγορά ακινήτων το 2018 ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας. Δεν είναι «παρακινδυνευμένη» κίνηση η αγορά ενός ακινήτου -και μάλιστα ακριβού- εν μέσω κρίσης και με τη σημερινή φορολογία (ΕΝΦΙΑ κτλ); Κατά τον κ. Μανομενίδη, αυτό δεν ευσταθεί, καθώς «η φορολογία επιβαρύνει κάποιον που έχει ήδη ακίνητα στο όνομά του». Αντίθετα, όποιος τώρα αγοράζει ακίνητα, σε τιμή πολύ χαμηλότερη από την αρχική τους αξία, και χωρίς να χρειαστεί να αποκτήσει και το οικόπεδο, είναι κερδισμένος.

Προσθέτει ότι ενδιαφέρον που αναμένεται να μετουσιωθεί σε πράξεις υπάρχει και για τα μεγάλα εμπορικά ακίνητα και ακίνητα - σύμβολα σε συγκεκριμένες τοποθεσίες. Ενδεικτικά ώς προς αυτό, για την περίπτωση της Θεσσαλονίκης, ανέφερε τις αγοραπωλησίες του ακινήτου της Ελληνικής Βιομηχανίας Ζάχαρης (ΕΒΖ) και του ιστορικού εστιατορίου «Όλυμπος Νάουσα» (αμφότερα στην παραλιακή λεωφόρο του κέντρου της Θεσσαλονίκης). «Ακίνητα όπως αυτά θα χτυπηθούν από αγοραστές» είπε, προσθέτοντας πάντως ότι στην περιοχή του κέντρου της Θεσσαλονίκης «τα καλά ακίνητα αυτού του είδους με ενδιαφέρον είναι μόνο καμιά δεκαριά». Παράλληλα, επισημαίνει, θα συνεχιστεί η σημερινή πορεία στα μικρά εκμεταλλεύσιμα ακίνητα.

«Δεινοπάθησαν τα καλά προάστια»

Ερωτηθείς πώς εξελίχθηκε το 2017 για την ελληνική αγορά ακινήτων, ο ίδιος επισημαίνει ότι ήταν μια καλή χρονιά για τα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές χάρη και στο Airbnb, ενώ αντίθετα τα λεγόμενα «καλά» προάστια δεινοπάθησαν, αφού επλήγησαν περισσότερο από τις πλασματικές φορολογητέες αξίες και τα όσα ισχύουν για το τεκμαρτό εισόδημα και όχι τόσο από το κόστος μεταβίβασης.

«Αυτό ενδέχεται να βελτιωθεί με τις νέες αντικειμενικές, αν όλα γίνουν όπως πρέπει, καθώς αν οι αντικειμενικές υποχωρήσουν στις ακριβές περιοχές το τοπίο θα αλλάξει εντελώς. Ενδεικτικό του προβλήματος που υπάρχει είναι το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων σε ακριβές περιοχές, μπορεί να εκτιμώνται σε 2.500-3.000 ευρώ το τετραγωνικό στα νεόδμητα, ενώ αν ψάξεις στις αγγελίες θα δεις πραγματικές τιμές από 750 ευρώ/τ.μ.» εξήγησε.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές, στα μικρά διαμερίσματα προς αξιοποίηση (πχ, μέσω Airbnb) στα αστικά κέντρα σημειώθηκε το 2017 αύξηση τιμών («στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης έβρισκες τέτοιο ακίνητο με 400-500 ευρώ/μέτρο και σήμερα δεν υπάρχει τιμή κάτω από 700 ευρώ/τμ»), ενώ στα μεγάλα κατεγράφη σταθερή κατάσταση. «Οι τιμές δεν μπορούν να πέσουν άλλο, ήδη πωλούνται στο κόστος κατασκευής» σημείωσε ο κ. Μανομενίδης και διατύπωσε την εκτίμηση ότι το 2018 «η αγορά ακινήτων θα κινηθεί στους ίδιους ρυθμούς και αν δεν λυθεί άμεσα το πρόβλημα των δανείων, δεν θα πραγματοποιηθούν πολλές πωλήσεις».

Αντίθετα, ισχυρίζεται, «θα δούμε πολλές μεταβιβάσεις ακινήτων, λόγω των πλειστηριασμών, οι οποίες σε μεγάλο βαθμό θα είναι πλασματικές», δηλαδή τελικά θα «χτυπάει» το ακίνητο η τράπεζα ή το fund.