Ακίνητα: Προς παράταση η ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίων - Τι θα γίνει με αυθαίρετα και μεταβιβάσεις

Οι καθυστερήσεις που έχει φέρει η covid-19 στη διαδικασία των μεταβιβάσεων, το ανοιχτό μέτωπο με τα μεγάλα αυθαίρετα, αλλά και οι νέες αντικειμενικές φαίνεται πως οδήγησαν την ηγεσία του ΥΠΕΝ να εξετάσει το ενδεχόμενο της παράτασης, ικανοποιώντας και τα αιτήματα του τεχνικού κόσμου. Έτσι, τα επόμενα 24ωρα αναμένεται να ανακοινωθεί επισήμως η διάρκειά της, η οποία σύμφωνα με δημοσίευμα της εφημερίδας «Ελεύθερος Τύπος», θα είναι μικρή.

Όπως εξηγούν οι ίδιες πηγές, μπορεί το τελευταίο διάστημα να έχουν αυξηθεί κατά πολύ οι γονικές παροχές και οι μεταβιβάσεις ακινήτων με τη διαδικασία των βεβαιώσεων που εκδίδουν οι μηχανικοί, ωστόσο αρκετοί είναι και εκείνοι που προχωρούν μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου που βρίσκεται προαιρετικά σε ισχύ. Συγκεκριμένα, μέχρι σήμερα έχουν πραγματοποιηθεί περισσότερες από 5.000 μεταβιβάσεις μέσω της ΗΤΚ.

Υπενθυμίζεται ότι με τα σημερινά δεδομένα η νομοθεσία προβλέπει ότι από την 1η Ιουλίου 2021, για να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε δικαιοπραξία, θα πρέπει πρώτα να έχει εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Ένα από τα προβλήματα που έθεσε ο τεχνικός κόσμος επί τάπητος είναι η ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών τιμών που θα τεθούν σε ισχύ από την 1/1/2022. Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες έσπευσαν στα γραφεία συμβολαιογράφων για να κάνουν τις μεταβιβάσεις χωρίς πρόσθετα έξοδα. Βέβαια, το γεγονός ότι το ΥΠΕΝ είχε προγραμματίσει την υποχρέωση έκδοσης ΗΤΚ από την 1η Ιουλίου θα δημιουργούσε κώλυμα, αφού επί της ουσίας οι πολίτες δεν θα είχαν το χρόνο να εκμεταλλευτούν τις υπάρχουσες αντικειμενικές.

Ειδικότερα, τόσο η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων όσο και οι συμβολαιογράφοι σημείωσαν ότι η άμεση ενεργοποίησή της μπορεί να επιφέρει πάγωμα των συναλλαγών κλείνοντας το παράθυρο ευκαιρίας για μεταβιβάσεις με τις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες.

Αυθαίρετα

Έτερο πρόβλημα -και εξίσου σημαντικό για την ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος- είναι και τα μεγάλα αυθαίρετα. Ηδη, το υπουργείο βρίσκεται σε προχωρημένες διαβουλεύσεις με τους αρμόδιους φορείς προκειμένου να ανοίξει εκ νέου, αλλά υπό προϋποθέσεις, την πλατφόρμα για ένταξη αυθαιρέτων κατηγορίας 5 στο νόμο τακτοποίησης.

Σκοπός του ΥΠΕΝ είναι να εξεταστούν περιπτώσεις οι οποίες αδίκως βρίσκονται στην κατηγορία 5 και κατ’ επέκταση οι ιδιοκτήτες τους βρίσκονται με δεμένα χέρια αφού η προθεσμία τακτοποίησης έναντι προστίμων έχει παρέλθει. Ειδικότερα, η αρχή πρόκειται να γίνει με όσα αυθαίρετα είχαν υπαχθεί προς τακτοποίηση στο νόμο 4014/11.

Παράλληλα, πολλά από τα κτίρια που εμφανίζονται ως αυθαίρετα φαίνεται πως ανήκουν στο Δημόσιο, αφού δεν είχε την υποχρέωση να τα δηλώσει και έτσι αναμένεται να υπάρξει πρόνοια και γι’ αυτές τις περιπτώσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ΗΤΚ θα αποτρέψει στο μέλλον μια νέα γενιά αυθαιρέτων, αλλά ταυτόχρονα αποτελεί και μέσο για να «σωθούν» τα κτίσματα με παρεμβάσεις, που μπήκαν το προηγούμενο διάστημα σε διαδικασία τακτοποίησης.

Ειδικότερα, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κατηγορίας 1 – 4 που έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση τακτοποίησης θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η διαδικασία θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του, δηλαδή η μη έκδοση της θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Επομένως, για τη μεταβίβαση του ακινήτου, προϋπόθεση είναι η τακτοποίηση και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Η αυλαία υπαγωγής των αυθαιρέτων, που θα γίνει μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, θα πέσει στις 31 Μαρτίου 2026. Ωστόσο μετά την 30ή Σεπτεμβρίου 2020 καταβάλλονται προσαυξημένα ποσά τακτοποίησης. Το ύψος της προσαύξησης είναι 20% για το πρώτο έτος καθυστέρησης, ενώ για κάθε επιπλέον χρόνο το ποσοστό αυξάνεται κατά 5%.

Τα οφέλη

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου θα βάλει συνολικά «τάξη» στο κτιριακό απόθεμα της χώρας. Αφενός γιατί θα υπάρχει η δυνατότητα να διασυνδεθεί με το Κτηματολόγιο και τις e-adeies και αφετέρου διότι με μόνο 2 έγγραφα θα ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο, στην πραγματική (και όχι στη θεωρητική, με βάση την άδεια οικοδομής που κάποτε κατασκευάστηκε) του κατάσταση, όπως είναι σήμερα.

Σκοπός της είναι η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτίσματος ή της διηρημένης ιδιοκτησίας και των αδειών τους, καθώς και η παρακολούθηση και ο έλεγχος των μεταβολών τους. Ωστόσο, σε περίπτωση που διαπιστωθεί δήλωση ψευδών στοιχείων, εκτός των ποινικών κυρώσεων, προβλέπονται και βαριά πρόστιμα, το ύψος των οποίων κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Μάλιστα, τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται εάν υπάρξει υποτροπή των παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και προστατευόμενες περιοχές.

Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου -που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα- είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στο χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.

Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μια καταχώριση. Σε περίπτωση όμως σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία.

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Τι είναι Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου

Είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος που περιέχει όλα τα έγγραφα και τις πληροφορίες όπως η οικοδομική του άδεια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, τα σχέδια κατόψεων, ο πίνακας χιλιοστών, δηλώσεις υπαγωγής στο νόμο των αυθαιρέτων και τα αντίστοιχα σχέδια, το ΚΑΕΚ κ.λπ. Με λίγα λόγια έχεις όλες τις τεχνικές πληροφορίες και έγγραφα για την ιδιοκτησία.

Πότε πρέπει να εκδοθεί

- Κατά τη μεταβίβαση όλων των ακινήτων
- Για να ολοκληρωθεί και να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση τα αυθαίρετα κατηγορίας 4. Εξαιρούνται όσα βρίσκονται εντός προκηπίου.
- Για όλα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες
- Κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (π.χ. προσθήκη ορόφου, ριζική ανακαίνιση, κ.λπ.)
-Για τα δημόσια κτίρια, σχολεία, νοσοκομεία κ.λπ. εντός 5ετίας.

Ποιος την εκδίδει

Εκδίδεται από εξουσιοδοτημένους μηχανικούς, τους οποίους ορίζουν οι ιδιοκτήτες της εκάστοτε ιδιοκτησίας.

Πόσο διαρκεί

Μετά τη συμπλήρωση όλων των απαραίτητων εγγράφων και πληροφοριών εκδίδεται Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας.

Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας φέρει μοναδικό αριθμό και λαμβάνει κλειδί γνησιότητας. Ουσιαστικά το Πιστοποιητικό Πληρότητας αποτελεί το έγγραφο που θα χρησιμοποιείται σε όλες τις δικαιοπραξίες που προβλέπει η σχετική νομοθεσία και αντικαθιστά την απαίτηση για βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρεσιών, ενώ προσαρτά και το ενεργειακό πιστοποιητικό.

Η διάρκεια ισχύος του είναι 2 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας.

Oταν χρειαστεί νέο Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας η διαδικασία δεν χρειάζεται να γίνει όλη από την αρχή, απλά ο μηχανικός επιβεβαιώνει αν έχουν γίνει κάποιες αλλαγές στα απαιτούμενα έγγραφα, κάνει την απαιτούμενη ενημέρωση και εκδίδει νέο πιστοποιητικό.

Τι περιέχει

- τα στελέχη των Οικοδομικών Αδειών, Αδειών Δόμησης και λοιπών πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις τους, καθώς και τα αντίστοιχα σχέδια (όπως κατόψεις, τοπογραφικό διάγραμμα, τομές, διάγραμμα δόμησης)
- το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
- τον πίνακα χιλιοστών, εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αφορά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία ή κοινόχρηστους χώρους
- τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, εφόσον υπάρχουν, και τα αντίστοιχα σχέδια καθώς και το ΔΕΔΟΤΑ (Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου), την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή/και τη μελέτη στατικής επάρκειας
- τη μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται
- το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
- τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχει.