Αυθαίρετα και εκτός σχεδίου δόμηση: Οι κερδισμένοι και τα έτη «κλειδί»

Συγκεκριμένα, το σχέδιο νόμου που θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, έως το τέλος του μήνα και στη συνέχεια θα κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή προβλέπει πως όλα τα νέα αυθαίρετα θα κατεδαφίζονται και προσθέτει στην εργαλειοθήκη του, δορυφορικές φωτογραφίες, αεροφωτογραφίες και drones για ο,τιδήποτε φαίνεται από ψηλά, ειδικά σε περιοχές που καταγράφονται πολλά φαινόμενα.

Σύμφωνα με το κυβερνητικό επιτελείο, πρόκειται για μια ολόκληρη πολεοδομική μεταρρύθμιση που στόχο έχει να αλλάξει τον τρόπο που θα αντιμετωπίζονται τα αυθαίρετα και περιλαμβάνει τη χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας, αλλά και μια «λύση» στο ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή.

Όμως, την ίδια ώρα, έχουν αρχίσει να ακούγονται και «φωνές» αντιδράσεων για την «λύση» που προτείνει το υπουργείο στο ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, καθώς θα επιτρέψει την οικοδόμηση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων, εφόσον τα ακίνητά τους πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με την παράλληλη καταβολή περιβαλλοντικού τέλους.

Τι θα ισχύει για τα «εκτός σχεδίου»

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, το ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας οδό, επιλύεται με μια μεταβατική ρύθμιση.

Η μεταβατική αυτή ρύθμιση θέτει ειδικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:

• εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977
• πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων, ώστε να διευκολύνεται η πρόσβαση πυροσβεστικού
• πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που θα κατατίθεται ως παρακαταθήκη πριν την έκδοση της οικοδομικής αδείας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου που βρίσκεται το γήπεδο, με βάση προτεραιότητες που προκύπτουν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Υπενθυμίζεται πως, μέχρι σήμερα, η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρεπόταν μόνο εκεί που υπήρχε ελάχιστη αρτιότητα του οικοπέδου και ελάχιστο πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό 25 μέτρων.

Τα νέα δεδομένα για την αυθαίρετη δόμηση

Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης για τα νέα αυθαίρετα προβλέπεται πως θα κατεδαφίζονται, κατά προτεραιότητα, όλες οι νέες, αυθαίρετες κατασκευές.

Παράλληλα, θα υλοποιούνται, ετησίως, επιπρόσθετες κατεδαφίσεις, που αντιστοιχούν σε παλαιότερα αυθαίρετα, για τα οποία υπάρχουν οριστικά πρωτόκολλα κατεδάφισης, με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, σε αριθμό που αντιστοιχεί κατ’ ελάχιστον στα πρωτόκολλα κατεδάφισης, που οριστικοποιήθηκαν το 2023.

Ενώ αυξάνονται οι κυρώσεις και τα πρόστιμα για τους διοικούμενους που κατασκευάζουν αυθαίρετα.

Επιπλέον:

• Καθορίζεται σαφές πεδίο αρμοδιότητας για κάθε υπηρεσία του δημοσίου, που εμπλέκεται με την αυθαίρετη δόμηση (Επιθεωρητές, Κτηματική Υπηρεσία, Λιμενικό, Δασαρχεία κ.λπ.).
• Θεσμοθετείται σύστημα πλήρους παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, διαδικασία εντοπισμού και καταγραφής της αυθαίρετης δόμησης με σύγχρονα τεχνολογικά μέσα (δορυφόρους, drones, τεχνητή νοημοσύνη, κ.λπ.), διασύνδεση συστήματος με το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης αδειών (e-Adeies), και πλατφόρμα καταγγελιών.
• Περιγράφεται η διαδικασία των αυτοψιών από μεικτά κλιμάκια των αρμόδιων υπηρεσιών, ακολουθώντας το μοντέλο της Μυκόνου του περασμένου καλοκαιριού.
• Καθορίζεται ο τρόπος, η χρηματοδότηση και η μεταφορά αρμοδιοτήτων για τις κατεδαφίσεις από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις, στην Κεντρική Διοίκηση.

Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης»

H έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων - κινήτρων δημιουργούν πολλαπλά προβλήματα για το περιβάλλον, μη ορθολογική οργάνωση του χώρου και φαινόμενα όπως άναρχη - αυθαίρετη δόμηση και υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο.

Τα παραπάνω έχουν και δευτερογενείς παρενέργειες, για παράδειγμα ελλείψεις βασικών τεχνικών και περιβαλλοντικών υποδομών και αθέμιτο ανταγωνισμό από παράνομες, οικοδομικές δραστηριότητες, έναντι των νόμιμων.

Για να αντιμετωπιστούν αυτά τα ζητήματα προωθείται η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο αφορά σε χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας και περιλαμβάνει τις παρακάτω πέντε δράσεις:

1. Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.)
2. Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.)
3. Αυτοτελών Μελετών για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.)
4. Αυτοτελών Μελετών Οριοθέτησης Οικισμών και
5. Αυτοτελών Μελετών Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών

Σημειώνεται πως τα Τ.Π.Σ. και τα Ε.Π.Σ. αντιστοιχούν στο 80% των Δημοτικών Ενοτήτων (826 από τις συνολικά 1.036) και στο 77% της επιφάνειας της χώρας (101.324 από 132.049 τ.χλμ.).

Το πρόγραμμα θα υλοποιηθεί, πρωτίστως, με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ενώ παράλληλα θα υπάρξει χρηματοδότηση και από άλλες πηγές (π.χ. Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, ΕΣΠΑ, Πράσινο Ταμείο).

Από τις παραπάνω δράσεις θα επωφεληθούν ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας, αλλά και μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων. Συγκεκριμένα, όλοι οι δήμοι της χώρας θα μπορούν να έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης. Ταυτόχρονα, τα τομεακά υπουργεία και ιδιώτες επενδυτές θα γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιες δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή/θέση, για σωστή προετοιμασία μελετών και έργων και τέλος θα μπορεί να εκτιμηθεί η πραγματική αξία ακινήτων μεμονωμένων ιδιοκτητών.